軌道+商城 新興重劃區成推案熱區

自由時報 – 2014年2月24日 上午6:11

記者徐義平/專題報導

軌道交通加上商城開發計畫成為近幾年新興重劃區主要發展模式,也是目前建商獵地的重點區域,包括林口、淡海新市鎮、桃園青埔、新竹高鐵特區均是如此,更是今年推案熱區。

建設未至 房價先漲

台灣房屋智庫經理江怡慧表示,同時具有交通建設與生活機能的新興重劃區是目前較受到購屋民眾歡迎,也是相對保值與抗跌的區域。

其中新北市淡海新市鎮、林口的軌道交通,前者是綠山線輕軌捷運,後者則是機場捷運線,至於商城部分,前者訴求大型影城進駐,後者則是OUTLET。

除新北市外,桃園青埔特區、新竹六家高鐵特區等重劃區也是逐步走向軌道交通與商城開發並進的模式,其中所謂的軌道交通則是高鐵,商城開發部分主要也走OUTLET風格。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示,目前進行招商作業的林口OUTLET購物商城,土地面積達6.73公頃、約2萬坪,該商城緊鄰機場捷運線A9站與林口交流道,開發樓地板面積約4.5萬坪,規劃精品OUTLET商店、電影院、美食廣場與特色超市等,將林口打造為北台灣的消費新地標。

淡海人口增速冠新北

根據台灣房屋內部成交行情統計,今年林口的預售屋每坪40~45萬元、屋齡1~2年的新成屋每坪36~38萬元、5年左右房屋每坪35~37萬元,相較2012年均有5~8%的房價漲幅。

雖然屢被央行點名,桃園青埔特區今年仍是建商重點推案區域;台灣房屋青埔國際營運中心副總彭成貴指出,建商近來陸續在青埔推出不少建案,包括太子、華固、宏普、冠德等上市建商均已插旗此區,將接棒推案,預期青埔會是2014年北台灣房市最夯的區域。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,淡海新市鎮為目前大台北房價最便宜的重劃區,自然吸引人口往該處集中,促使該區成為新北市人口增加第一名的區域。

此外,25日將標售淡海新市鎮逾4000坪土地,總底價32.97億元,折算每坪底價約78萬元, 若順利標脫,顯示建商對於淡海新市鎮後續開發仍是看好。

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房價上漲能否刺激日本消費者花錢?

作者: 華爾街日報專欄文章作者: 華爾街日報 | 社會觀察 – 2014年1月24日 下午4:23

沉寂了許久的日本房地產市場已經解凍,令Toshiko Oguchi得以出售她的房產,這是一個可喜的信號,意味著日本經濟或有望擺脫長達二十年的低迷、實現復蘇。這位65歲上下的日語教師已經在東京附近一套三室公寓里居住了30多年。1991年至2013年間,日本房價累計下跌了65%之多,令她無法脫手這套房產。不過2013年夏季,房產中介開始朝Oguchi的郵箱里塞廣告。受此激勵,她于去年9月底把自己的公寓掛牌出售,一周后這套公寓就被搶購,成交價比她當初購買的價格高出了約30%,讓她感到不可思議。短短幾周內,她的兩個長期鄰居也賣掉了他們的公寓并搬走了。Oguchi說,我還從來沒有見過這樣的情況。她想要一套更小的公寓,用來安享自己的晚年。經濟學家們說,房地產市場的復蘇可能幫助扭轉日本消費者因房價多年下滑而垂頭喪氣的精神狀態。日本所謂的通縮心態(特點是人們對未來的悲觀看法已根深蒂固)使得日本人傾向于囤積資產并保持謹慎,而不是積極開支、去承擔風險。認為困境將一直持續下去的心態拖累了日本經濟。謹慎的日本消費者精打細算地過日子,而不是去積極開支,日本的儲蓄率高達美國的四倍。謹慎是理所當然的。據野村綜合研究所(Nomura Research Institute)的數據,日本房地產價格在過去的近25年里不斷下滑,在1990-2002年這段資產縮水最嚴重的時期里,估計全國財富蒸發了約9.3萬億美元。不過市場復蘇的跡象令人鼓舞。據日本不動產經濟研究所(Real Estate Economic Institute Co.)的數據,日本新公寓的平均售價創出了1992年以來的最高年度水平。舉例來說,2013年秋季,東京新宿區一套約1,290平方英尺(約120平方米)的三居室公寓以170萬美元的售價成交。2013年5月至12月,東京的新公寓銷量同比增加了31%。二手房交易價格的上漲步伐稍慢一些。追蹤東京公寓價格的東京證交所房價指數(Tokyo Stock Exchange Home Price Index,相當于日本版的S&P/Case-Shiller房價指數)10月份同比上漲3.3%,但仍較2007年危機前的峰值低11%,同時較1993年6月份該指數推出時的水平低59%。據追蹤房產銷售的Real Estate Information Network For East Japan的數據,2013年5月至9月,東京地區二手公寓銷量同比增加17%。在日本首相安倍晉三(Shinzo Abe)推行激進的貨幣寬松和政府開支政策后,人們對房地產市場的信心增強了。一年前上台執政的安倍晉三承諾要幫助日本經濟擺脫長達20年的物價下跌。2013年上半年日本經濟折合成年率增長了約4%,成為經濟增速最快的發達國家之一,不過近月來增速有所放緩。日本股市也受到了提振,日經指數去年全年累計上漲了57%。日本央行(Bank of Japan)上周公布的報告顯示,復蘇正在向日本所有地區的經濟擴散。未來還有很長的路要走。日本房地產市場下滑非常劇烈,平均房價仍比1991年歷史最高水平低71%。將近四分之一的日本人沒有見過比2005年至2008年短暫反彈持續更久的房價上漲週期。全國土地價格也在不斷下滑。不過日本政府對主要城市進行的一項調查顯示,有三分之二以上接受調查的地區去年夏天房價走高。經濟學家們說,高需求社區不斷上漲的房價可能帶來買房和土地升值的良性循環,推動財富和支出增加。早稻田大學(Waseda University)房地產金融教授川口有一郎(Yuichiro Kawaguchi)說,在房價止跌以前,要改變人們的通縮心理是不可能的。在東京以外找房子的Oguchi意外地發現,去年秋天短短幾周房價就上漲了。她在東京以南的海港城市橫濱附近看了15套待售的共管公寓。由于擔心房價漲得太快,她買了一套房齡20年的共管公寓,比她最初設想的離橫濱還要遠,她說,我有點慌神了。目前樓市還遠談不上強勁。據不動產流通經營協會(Association of Real Estate Agents of Japan)去年6月進行的調查顯示,2012年4月至2013年3月,東京地區換房的1,038人中有80%以上賣房虧了錢。但貸款成本依然低廉。20年至30年期抵押貸款利率為1.8%至2.5%;10年期抵押貸款利率低于1.5%,不過經濟好轉可能會使利率隨著物價上升。新屋開工數連續15個月增加,是上世紀90年代初以來最長的上升週期,這很大程度上是受東京核心區以外的新建獨戶房屋的推動。與美國樓市復蘇類似,日本房價反彈也不均衡,不同城市和社區存在差別。比如,日本西部地區新建共管公寓的銷量和價格的上升就比其他地區要慢。東京房地產中介說,當地樓市升溫一定程度上是因為銷售稅,因為今年4月份銷售稅將從5%上調至8%,買家想趕在稅率上調前購買需要交納銷售稅的新建房屋。一些經濟學家擔心,稅率上調之後樓市又將遇冷。日本很多銷售最火爆的社區都在東京市中心,靠近金融區。比如去年10月中旬至12月初,Nomura Real Estate Development Co.在新宿賣掉了306套共管公寓,800平方英尺(74平米)以下均價66萬美元。日本房地產經濟研究所(Real Estate Economic Institute)數據顯示,去年11月份這些地區新建共管公寓存量房較上年同期減少了19%。房地產經紀商Tokyu Livable Inc.的助理經理Takashi Okamura說,去年4至9月,他們公司經手的二手共管公寓交易量較上年同期增加了32%。但他擔心樓市再度崩盤,就像2008年金融危機和2011年大地震之后那樣。他說,客戶量在增加,我們很忙,甚至無法休假。不過他提到日本普遍存在的通縮心理,他說,復蘇還沒有達到讓人激動的地步。

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榮景再現!日本去年商業房地產銷售額增逾一倍 創下2007年來新高

作者: 鉅亨網編譯陳育忠 綜合外電 | 鉅亨網 – 2014年1月15日 下午1:00

图片说明榮景再現!日本去年商業房地產銷售額增逾一倍 創下2007年來新高

市場研究公司DTZ Research表示,去(2013)年日本的商業房地產銷售額增逾1倍至3.54兆日元(340億美元),創下2007年來最高紀錄,主要係由不動產投資信託(REITs)收購所帶動。

該公司日本研究部門負責人Kayoko Hirao今(15)日在1份研究報告中寫道,房地產銷售額攀升至接近2007年創下的3.61兆日元歷史高點,並自前(2012)年的1.72兆日元大幅成長。

商業房地產包括辦公室大樓、購物中心以及經銷中心。

受惠於日相安倍晉三(Shinzo Abe)努力推動成長,東京的不動產市場正在復甦當中。日本央行(BOJ)的貨幣寬鬆政策亦幫忙帶動東證REIT指數去年走漲36%,給予該信託更多提高股本和收購房地產的空間。

Hirao亦在報告中表示:「2014年不動產市場轉變預計也將正面影響資本價值,並導致整體量的增加。」

根據《彭博社》(Bloomberg)編纂的數據資料,透過首次賣股及公開發行的方式,日本不動產投資信託基金(J-REIT)去年共籌得1.19兆日元資金。

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英國房產每坪17萬 保證回報9.5%

Yahoo 奇摩新聞訊息快遞 – 2014年1月13日 下午12:50

英國房產每坪17萬 保證回報9.5%近年來,房地產除了日本之外,絕大部分國家皆已嚴重泡沫化。聰明投資家開始將眼光投向歐洲國家,英國房產也因此成了華人搶手標的。手握鉅額外匯儲備的大陸央行積極分散投資,尤其看好英國房地產與公用事業等,似乎與香港首富李嘉誠有志一同。隸屬大陸外管局的英國銀杏樹投資公司,自去年5月以來,已投資英國逾16億美元。李嘉誠已經大肆拋售亞洲房產,大舉挺進英國不動產,英國不動產的增值空間及租金收益,都是讓世界各國的投資者所看好的,且英鎊已在今年3月降入了最低點,至今已經漲了5%,現今為1英鎊兌換47台幣,不過距離歷史高點1英鎊兌換70台幣的幅度還是仍有非常大的一段差距。中央廣播電台報導也於日前指出,中國大陸管理3.66兆美元外匯儲備的單位,正在研議加碼投資歐洲地產。這些因未被授權公開談論此事而要求匿名的人士透露,試圖讓大陸投資多元化的國家外匯管理局,正在物色不動產和基礎建設計畫,焦點集中在英國、法國、德國、波蘭和捷克共和國。他們表示,這些計畫的估值目前處在具吸引力的水平。在美國政府舉債上限鬧得沸沸揚揚,拉高截至7月持有1.28兆美元的美國公債違約風險之際,大陸外管局正考慮從全球規模最大外匯儲備中,挪出更多投資在歐洲。大陸財政部副部長朱光耀15日表示,美國必須在本週對債務採取「切實舉措」。 英國一直屬於先進國家,並為世界上六大經濟體之一,與其他國家也少有敵對關係。如何投資英國房地產?目前熱銷的英國學生宿舍平均每年投資收益率為8個百分點,如果為知名大學城市或在大學旁之建案,收益率更可以高達9個百分點。包租投報9%英國房地產最熱絡的產品就是學生住房,其投報及包租年限如下:精品學生住房:包租5年,保證淨投報率7%(港口大城利物浦)超值學生住房:包租2年,保證淨投報率9%(東北第一大城市)想了解更多英國房市嗎?歡迎參加英國免費投資說明會時間:01/16(星期四) 下午2:00-4:0002/20(星期四) 下午2:00-4:00地點:臺北市復興北路48號12樓之1(近南京東路捷運站)※說明會為免費入場,名額有限,敬請提早報名。立即報名:(02) 2752-4868 或 (02) 2772-9468房小姐或線上報名http://uk.soufun.com.tw/Join.aspx以上訊息由台灣搜房網整理提供

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資金搶進不動產 REITs看俏

作者: 記者孫彬訓╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年1月3日 上午5:30

工商時報【記者孫彬訓╱台北報導】

全球資金熱潮帶動不動產價格上揚,觀察主要區域REITs與不動產指數表現,日本東證不動產指數2013年以來上漲70%最亮眼;表現最差市場則以新加坡與香港等亞洲不動產為主,法人指出,隨資金移往成熟國家,建議不動產投資以選擇全球型不動產基金為宜。

ING全球不動產證券化基金經理人葉菀婷表示,日本政府極力作多與央行寬鬆政策等利多加持,日本不動產業者的產業基本面也持續改善。

葉菀婷指出,2014年全球不動產企業獲利年增率預估值自去年5月底的7.5%下修至6.9%,下修主要來源為香港及澳洲,分別自去年5月底的12.9%和5.9%下修至10.2%和4.3%,尤其是香港恆生地產近期受到券商調降產業投資評等與五大地產開發商銷售成績疲弱的利空拖累,建議投資人選擇全球型不動產基金介入。

元大寶來全球不動產證券化基金經理人吳宗穎表示,日本REITs是2013年全球表現最突出的地區,預料日本及美國REITs仍是2014年第1季投資首選;美國方面,因仍維持超低利率環境,相對看好成長題材的工業、零售、旅館REITs的表現機會。

施羅德投信指出,REITs基金可選擇投資於不動產證券化商品與房地產股票的基金,可以掌握全球地產證券市場成長的機會;布局房地產相關市場,可分散傳統債券與股票投資的風險。

富蘭克林華美坦伯頓全球股票組合基金經理人陳韻如指出,展望後市,中期最重要還是需觀察美國量化寬鬆(QE)的退場速度,公債市場殖利率的變化將顯著影響REITs表現。

但她指出,聯準會的貨幣政策正常化,勢必也扮隨著景氣復甦表現,若全球經濟能持續回升,對房市有利,REITs也將隨之受惠;整體而言,全球REITs中、長期應該還是有機會維持多頭走勢。

摩根多重收益基金經理人邁可.施厚德(Michael Schoenhaut)表示,REITs具有固定的租金收益來源,目前全球REITs收益率約4.1%,在全球資金仍顯寬鬆的環境下,更具收益優勢;且面對市場震盪,REITs股息收益占整體報酬約六成,抗震優勢顯而易見。

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不動產投資師 建議出脫豪宅

自由時報 – 2013年12月12日 上午6:10

〔自由時報記者徐義平/台北報導〕房價到頂?國際認證不動產投資師(CCIM)昨發布針對房仲、商仲、建商與金融業者預測明年房市風險的問卷調查,將近6成受訪專業人士認為,房價已經到頂,加上明年有升息疑慮,付出成本與負擔會逐漸加重,建議明年出脫手中的豪宅,趕緊獲利了結。

CCIM台灣不動產投資協會昨舉辦不動產論壇,並發布地產業者針對明年房市看法的問卷調查,問卷結果指出台灣房地產連續10年多頭,房價上漲3-4倍,目前已經來到相對高點,避免因為升息造成租金報酬率由正轉負,除豪宅應該賣出外,出租住宅也應該及早脫手。

CCIM商用不動產研究小組組長蘇明俊指出,明年台灣房市投資的風險提高,除持續有奢侈稅抑制外,還可能逐步面臨實價課稅疑慮,若面對央行逐步升息,其實投資成本將持續提高。

商用不動產部分,蘇明俊認為,因觀光商機持續熱絡,建議土地、原料以及飯店明年可以加碼持有,至於,商辦與店面租金明年走勢,店面租金看跌比看漲的比率高,商辦租金則是看漲的比率比看跌的高。

面對近兩年興起的海外投資熱潮,CCIM認為,因國內房價來到相對高點,海外投資獲利機會可能相較台灣高,導致資金逐步往國外流動,目前主要投資區域為美國、中國、日本與東南亞等地。

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不動產評價 金管會提兩方案

作者: 記者彭禎伶╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年12月3日 上午5:30

工商時報【記者彭禎伶╱台北報導】

保險業不動產續後評價,金管會丟出兩方案。金管會昨(2)日邀集會計師、壽險業、學者等討論不動產採公允價值評價,未實現增值利益部分一是直接進股東權益,列入保留盈餘;二是先提為特別準備金,60%的未實現增值再分五年認列,進損益表後同樣不得分配。

由於兩方案都各有壽險業、會計師贊成,最後將由金管會作最後決定;但昨天現場有會計師提出,金管會打算以收益法鑑價,並訂出利率下限,這與IFRSs的2013年版本的13號公報,即所謂公允價值精神「不符」,未來若台灣從2010年版本過渡到2013年版本,所有不動產鑑價方式可能要大改變。

昨天會議是由金管會副主委王儷玲主持,對會計師的建議,王儷玲表示,會將此意見帶回內部,再與證期局等討論。

金管會年底前必須確定不動產續後評價方式,證期局方面已幾乎完成方案,即所有產業的投資用不動產以收益法評價,會訂出折現率下限,目前考慮以央行公布的五行庫平均基準利率,目前為2.88%來折現,全體上市櫃公司約有1,000億元左右的不動產增值。

但其中最大宗還是壽險業,因此保險局也訂出兩套方案。昨天如國泰人壽、新光人壽、南山人壽、中國人壽等主要壽險公司都有參與。

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北市信義區超級豪宅 每坪400萬

華視 – 2013年11月27日 下午12:00

大家都說房價高、壓力大,到底對想買房的年輕人有什麼影響呢?今週刊調查發現,在大台北地區,有六成五的年輕人,因為要買房子,不敢生孩子。不過,市場房價似乎還是沒有下跌的跡象,甚至在台北市信義區,101大樓正對面,有建商要興建豪宅,一坪喊出400萬天價,打破了央行總裁彭淮南的每坪300萬房市防線。

就是這塊圍籬裡的土地,九百多坪,每坪四百萬,真的是打破全台市場價格。不過,央行總裁彭淮南大動作打壓豪宅,之前鄉林建設的士林官邸,喊出一坪300萬,就被總裁怒斥炒房,於是300萬成了總裁的房市防線,現在出現每坪喊價400萬的豪宅,還傳出林青霞丈夫邢李、華人首富李嘉誠都想買,等於打了彭淮南一耳光,也讓彭總裁心情很不好。

不只總裁不高興,其實一般老百姓,早被高房價壓的喘不過氣。等於台北市一個家庭月收入十萬,有六萬四得繳房貸,於是很多人為了買房子,只好放棄生孩子

。哇哇哭,台灣全世界最低的生育率,或許就是因為超高的房貸壓力,有錢人買天價豪宅,一般百姓卻繳不起房貸,台灣房市M型化問題,越來越嚴重。

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買帝寶99%都貸款 頂新魏家遭點名

作者: 洪彩綸 | TVBS – 2013年11月21日 下午1:08

市井小民買房子貸款額度最多8成,但有錢人買豪宅竟然能貸到9成9,有立委質疑,這根本是拿國家的錢去炒房,央行總裁彭淮南證實,的確發現豪宅買家靠著土地抵押和個人信貸,向銀行貸到9成9的金額,幾乎等於快全額貸款買豪宅,央行發現後,發現情況離譜,要求銀行將貸款額度降低到6成,追回超貸部分,而被點名的,外傳是頂新魏家,幾年前買了9戶帝寶豪宅,當初卻只拿出1300萬自備款。

TVBS記者洪彩綸:「每戶都要上億元的帝寶豪宅,外傳在2008-2009年之間,頂新魏家一共買了9戶,卻只拿出1%的自備款。」

有立委指出,依當時市價,9戶13億來說,貸款9成9,魏家等於只拿出1300萬。立委賴士葆:「如果他(豪宅買主)真的是口袋那麼深,100%用他的錢買,老百姓鼻子摸了,結果這些不是,仗著他有錢有勢他就可以信用貸款,然後可以貸到9成9,喔,好誇張,這麼讚,那就是政府的錢不斷炒房。」央行總裁彭淮南:「這家銀行已經把它降到6成。」央行總裁彭淮南表示,這個案例是去年6月推出高價住宅規範前做的,利用抵押貸款和無擔保授信加起來,才會造成房貸成數高達9成9,但經過央行糾正,銀行已經向客戶追回超貸部分,只能貸6成,銀行等於再追回5億2千萬。儘管如此,帝寶房價已經不能和幾年前相比。不動產仲介公會全聯會理事長李同榮:「他利息只要負擔可能不到2%,但是他每一年可以賺得大概8%房地產的漲幅。」對此,頂新集團發言人陳文敏表示,頂新4位董事長在帝寶買的房子全部是自住,沒有炒房的疑慮,至於貸款成數,由於是董事長私人的事情,公司不便評論,但董事長的原則是絕對遵守國家貸款法令。

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Q3房地產「價量趨穩」 北市價跌逾5%

作者: 董寧之 | TVBS – 2013年11月1日 下午9:10

國泰房地產指數最新報告,第三季全國房市成交價,每坪來到27.97萬元,微幅成長0.52%,但是領頭羊台北市,每坪價格卻下滑了5.86%,其他台中、高雄同樣下滑,專家認為,現在市場觀望氣氛濃厚,加上美國量化寬鬆政策QE將退場,以及升息、課稅等壓力,學者警告,2、3年內房價將會反轉向下。

面對囤屋稅,央行升息警訊,建設公司公布今年第三季國內房地產指數,比上一季價量趨穩,雖然整體可銷金額3723億元,比去年增加,但928檔期旺季不旺,市場觀望氣氛濃厚。建設公司協理陳仁澤:「最近來看,大概沒有大漲的環境,因為剛剛講『基期已高』,還有國內外一些利空的情勢,還有政府也不希望看到這些漲,所以它有一些稅制的話題。」今年第三季,全國房市成交價27.97萬元,只微幅成長0.5%,而且前三大城市台北、台中、高雄,成交價格都是下跌,幅度從1.4%到近6%不等,支撐房價的變成新北和桃竹地區,尤其是新北市成長高達6%,只是新北、桃竹推案量快速升高,潛藏賣壓,近期營建署又公告,全國空屋率超過10%,是附近國家的兩倍,學者提醒,房價反轉恐怕就在這2、3年。德明財經科技大學副教授花敬群:「當第二級的這個市場在往後退的時候,應該沒有人可以再接手,下一波帶動市場一個動能的地方,桃園、新竹、新北市,開始衰退的時候,大概就是市場(價格)反轉的時候。」80年代房價下跌,靠的是6、7%的GDP支撐,但今年GDP保2都難,學者預期,台北房價近一年甚至會有10%震盪,房市泡沫化的警訊漸漸擴大。

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