內科大眾電腦大樓 新壽下週一標售

自由時報 – 2014年2月16日 上午6:11

〔自由時報記者廖千瑩/台北報導〕新光人壽預計下週一(二十四日)標售北市內湖科學園區大眾電腦大樓,近期緊鑼密鼓展開標售作業,底價四十二.八億元。據悉,已有多組買家詢問,若順利標脫,預估獲利逾十二億元。

近幾年新壽頻頻傳出處分不動產的訊息,但處分內湖大眾電腦大樓卻是非志願,主要是金管會認為新壽在內湖有十二棟大樓,「投資區域太集中」,新壽因此決議出售。

新壽去年八月底即公告要賣內湖科學園區不動產,當時就傳出要出售的是大眾電腦大樓,但今年初新壽才正式啟動標售作業。

今年初新光金控董事長吳東進也向媒體表示,新壽今年會出售內湖大眾電腦大樓,主要是新壽在內湖的大樓很多,有些根本租不滿,所以要出售來實現獲利。

據了解,新壽近期正緊鑼密鼓進行標售相關作業,預計下週一正式標售,底價四十二.八億元。新壽主管表示,目前有多組人馬跟新壽洽詢,預料應可順利標脫。

內湖大眾電腦大樓是新壽在二○○八年底以三十.三三億元向大眾電腦購入,總建物面積一萬二三六二坪,並附帶售後回租三年的租約;一旦順利標脫,處分利益超過十二億元,應可在第一季入帳。

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龍巖內科大樓 遭檢舉成小型殯儀館

民視 – 2014年1月7日 下午6:00

生命產業龍巖人本集團,企業新大樓去年六月才在內湖科學園區落成,沒想到,使用半年多來,屢次遭附近居民檢舉,大樓陽台被拿來放置棺材、骨灰罈,還有靈車進出,讓居民實在不舒服,議員批評淪為小型殯儀館。市府如今警告,限期改善,否則不排除要求搬走。

一台台貨車不停進進出出,載著花籃和花圈準備送到儀式場地,這裡龍巖人本集團的內湖新大樓,去年六月才風光落成,但半年多來,卻引發在地民怨。

附近居民:「你看二樓的都有一些東西重複使用,在那邊洗嘛像告別式的桌布,假如說你是住在殯儀館隔壁的人,那其實感覺就是一樣的。」

民眾抱怨龍巖大樓似乎成了小型殯儀館,不但時常有靈車出入,工作人員也會在陽台曬骨灰壇、輓聯、棺材等器具,讓人看了實在感覺觸楣頭。

台北市議員(民)梁文傑:「看起來好像是倉儲,但裡面有很多骨灰罈或者是棺材,或者是靈車出入那這裡是科技園區,那他們這樣用遊走法律邊緣方式,可能會吸引其他的業者都跑到內科,讓內科成為一個笑話。」

議員也擔心此例一開,將會有更多生命產業進駐內科園區。不過,龍巖也趕緊出面滅火,強調大樓只是拿來做倉儲使用,而且多次稽查都沒問題。

龍巖集團公關總經理何啟聖:「多半都是要用擺設用的花圈裡頭的花材,從這個地方去做出貨,另外就是有一些儀式要用的物品,也是從這邊去出貨,都依照內科的土地使用分區管理規則,怎麼突然又說我們好像違規了。」

聲源:北市產發局科產中心主任莊玫紅:「內科的一個使用項目裡面,殯葬業這塊是被我們排除的,因為他的行業是比較特別的,所以沒辦法認定他只是做所謂的倉儲。」

產發局強調,龍巖人本屬於殯葬業,大樓僅能作為辦公大樓,不能來拿做倉儲,將會要求限期改善,萬一還是不能通過檢查,龍巖最壞恐怕得面臨搬家的命運。(民視新聞 陳信瑋 黃信儒 台北報導)

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《秘密》火爆原因大揭秘

韓星網 – 2013年11月14日 下午5:29

KBS 2TV水木劇(週三週四播出的劇集)《秘密》還有一集正式落幕,創造出「趙跟蹤」、「代理」、「10分電視劇」等新詞語的該劇為何成為一部打動觀眾內心的好劇?

第一個理由即為「導演的秘密」。第10集中的汽車尾燈場景、第3集中的車禍想像場景、第5集中的姜友靜(黃靜茵 飾)出獄戲份、第7集中的穿越山坡等,每一集重要戲份中都會插入「開場」,盡可能吸引觀眾的目光。

每一處的伏筆都由扣人心弦的音效、哀切的歌喉和唯美的畫面襯托。隱藏在劇中的「趙泰根(池城飾演的角色趙敏赫+池城的本名郭泰根)內科」等小幽默也賺足觀眾的目光。

此外,劇組成員在打造「10分電視劇」時也不忘細節和品質,劇組表示「李應福導演的熱情和意志令人震驚,即使是細節部分也做到十全十美,這些都通過畫面和電視劇的品質中表現出來。」

第二個理由則為演員們的精湛演技。為了復仇不停折磨姜友靜的壞男人池城被觀眾稱為「趙跟蹤」,而另壞男人著迷的黃靜茵的精湛演技和不輸兩人的裴秀斌的入門三分的演技,以及李多熙的出色表現都為電視劇增色不少。

演員們出神入化的演技也讓「我莫名會注意你,快讓我瘋了」、「為什麼越打你疼的人越是我」、「早知道衣服就不洗了,留著爸爸的味道」、「我不會誤會,只要你讓我這樣」等臺詞成為經典。

第三個理由就是「口口相傳的奇跡」。極容易被忽略的劇組的幽默也被觀眾察覺到,甚至引領了新一輪的搜索熱潮。「趙泰根內科」熱潮就由劇組和觀眾共同打造而成。在池城和黃靜茵相遇的汽車站旁的「趙泰根內科」源於趙敏赫和池城的本名郭泰根,因線民的關注,電視劇播出後「趙泰根」還一度登上搜索熱門榜。

夾雜著池城淚水和笑聲的「失聲」演技、趙跟蹤5戒律、黃靜茵使用說明書等都引爆火熱話題,吸引觀眾乖乖坐在電視機前準時收看。劇組的努力、演員的精湛演技、觀眾的投入才使得《秘密》人氣如此火爆。

僅剩下最後一集的《秘密》將如何落幕讓我們拭目以待。成善楷/文 版權所有 韓星網 禁止轉載

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壽險猛虎開柙 3大不動產競標 估Q4成交破千億元

作者: 鉅亨網記者周康玉 台北 | 鉅亨網 – 2013年10月2日 下午7:05

不動產投資如果是場選美活動,第4季展望可謂美女如雲!尤其來自於壽險業的投資不動產解禁後的資金動能,仲量聯行總經理趙正義表示,在壽險業對這些「美女」都有很高的評價,加上前三季的投資禁令悶了很久,未來第4季在壽險業者資金挹注下,第4季不動產交易量很有可突破1000億元。

壽險業第4季最關注的不動產投資案有三,包括台北學苑地上權、內湖精英電腦大樓、信義計畫區A25地上權,再加上位於信義計畫區「環球小姐級」的中信總部招標案,也都是壽險業者躍躍欲試的標的。

精英總部 年報酬達2.875%最亮

上個月南山人壽正式出手收購勤美「誠品綠園道」大樓,總成交金額達48.9億元,震撼市場,壽險業資金重返市場趨勢明顯。10月21日正式開標的精英電腦總部大樓將成為下一個焦點,仲量聯行總經理趙正義表示,精英電腦將在活化總部大樓之後,採售後回租方式,回租年限為10年,依底價、每坪二樓以上辦公室行情70萬元估計,每年租金收益將達2,000萬元以上,年報酬率達2.875%以上,為近期壽險公司解除不動產禁買令、內科成交價格續創區段新高以來,目前台北市唯一可能符合金管會設下2.875%租金報酬率公開銷售的標的物。 趙正義指出,因此公告處分至今,將近10組潛在投資人,包括保險業、外資私人和本國大戶,都展開詢問和評估。

中信松壽大樓 底價至少200億

備受關注的中信總部案將於11月5日正式招標,位於台北市信義區市場性極高,但因為涉及藝文空間「新舞台」去留問題,僅賣出95%產權。對此,戴德梁行估價顧問所長楊長達指出,在投標需知中,會再詳細告知,讓買家一併列入考量,但即便如此,但因信義計劃區的土地具稀有性及獨特性,預計仍會吸引許多跨國企業、資金雄厚的買家競標。市場估計,中信金松壽大樓底價至少200億元。

鑽石級台北學苑 兵家必爭

被喻為是「鑽石級」標的的台北學苑,位於台北市精華地段敦北南京商圈,基地方正且腹地廣大,為敦化北路沿線少見的大型商業用地,將於11月28日開標,底價114.36億元,每坪約282萬元,房仲業者表示,台北學苑絕對是能吸引許多開發商青睞的。

至於台北市政府在信義計畫區內持有的最後一塊土地,也是面積最大的A25土地地上權標售,底標180億元,若加計地上建物開發,預估總投資金額達300~400億元,大型壽險公司中,國壽、富邦、中壽、新壽、南山可運用資金合計近10兆元,每家都有能力獨立標下開發。雖然因為權利金底價高達180億元,明顯偏高,再加上壽險業者受限於BOT規定,無法經營,目前此案已經送交台北市議會,年底前若改為設定地上權,會有更多壽險業者有投資意願。

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警訊!運動耐力降 心肌梗塞年輕化 

作者: 華人健康網 記者馬婉娟/台北報導 | 華人健康網 – 2013年9月17日 上午10:05

還認為心肌梗塞是老年人的專利嗎?1位37歲的男性患者,遭心肌梗塞致命性「突擊」,送醫時已無心跳呼吸,所幸搶救後挽回性命,醫師提醒,這名患者本來就有高血脂症,且過去有心臟病史,因現代人飲食習慣改變等因素,心肌梗塞已非老年人的專利,年輕人也沒有「豁免權」。

台中澄清醫院心臟內科主任江韶岳表示,這位患者5年前曾罹患左前降枝心肌梗塞,經過心導管置放血管支架治療後,恢復良好,但病患當時僅32歲,認為治療後萬無一失,未接受規則治療,埋下日後再患心肌梗塞危機。

江韶岳主任指出,該病患這次再發生心肌梗塞的位置也是在左前降枝的心血管,離5年前放置血管支架的地方約1公分,雖然急救後挽回生命,但因心臟左前降枝血管一度缺血,造成心臟功能仍受到損害,評估其功能約降為健康者的1/3,往後小小運動就會喘呼呼。

心臟支架非一勞永逸 勿自行停藥

台灣的心肌梗塞病患中,40歲以下約占6至7%,近來更有30幾歲病患增多趨勢,但年輕人往往自恃年輕、症狀不明顯,容易忽視心肌梗塞的危險,認為治療過後就沒有問題,但置放心臟支架並非一勞永逸,一定要按照醫囑服藥,切勿自行停藥,否則未來會有再次罹患心血管疾病的風險。

而針對心肌梗塞年輕化,汐止國泰綜合醫院心臟內科醫師黃友君指出,在門診中,多數年輕的心肌梗塞病患平時看起來健康、有運動習慣且體態偏瘦,但多是老菸槍,或是有長久膽固醇、糖尿病問題未治療,且有些人在家族中有55歲以下男性或60歲以下女性罹患高血壓、心臟病,這些因子再加上現代人飲食習慣不好,都會導致心血管疾病,甚至心肌梗塞年輕化。

運動耐力下降勿忽略 恐是心肌梗塞前兆

由於30幾歲的患者常認為自己年輕,忽略心肌梗塞的前兆,黃醫師表示,如果運動時發現自己耐受性變差,比如平時可以跑步30分鐘,突然跑了15分鐘變氣喘吁吁,那就要小心心臟疾病相關問題,如還伴有突然胸痛等症,建議盡速就醫檢查,因年輕的心肌梗塞患者經治療後,心臟功能仍可恢復至接近正常。

【醫師小提醒】:

心肌梗塞是一種致命率很高的突發性疾病,發作的時間無法事先預測,只能靠平常的保養預防,有人一輩子承受不起一次的發作,職棒總教練徐生明及藝人戎祥都是這樣離開人世。

放於心肌梗塞,平日檢查和規則治療非常重要,尤其高血脂、高血壓、高血糖的「三高」患者,更應做有效的控制,將心肌梗塞的預防治療當做一輩子的事,因為心肌梗塞的發生與年齡無關,年輕人也沒有「豁免權」,在飲食上更要戒菸、酒,多吃蔬菜水果、少油少糖,並要規律運動達每週3到5次,每次30分鐘的有氧運動。

★《防心肌梗塞》先降內臟脂肪

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就怕利率升 台灣房市恐遭「空」襲

作者: 戴元利 | TVBS – 2013年9月16日 下午9:33

美國的量化寬鬆和利率決策,牽動全球資金走向,最首當其衝的,就是亞洲房地產市場,就連向來宣稱香港房市只漲不跌的專家都改口,香港房地產將會因為利率翻揚,兩年內出現價格腰斬,而鄰近的台灣也得小心,如果央行升息,加上政府加重房市管控力道的話,房市的十年榮景,可能將應聲破裂。

TVBS記者戴元利:「位於內科、南軟附近,號稱大直最頂級的飯店,我們可以看到工人已經陸續拆除外牆的鷹架,市場預期一旦飯店落成,將帶動周邊大直的房價,更上一層樓。」米白色外觀走的是歐式風格,業者砸下50億,在這片千坪基地打造的超大型飯店,除了改寫國內觀光版圖,明年正式營運後,也將替大直周邊房價,注入一劑強心針,房仲專家認為,雖然QE減碼導致資金退場,但國內雙率變動不大,第四季房市依舊不看淡。永慶不動產投資顧問部協理黃增福:「其實我們匯率變動是不大的,那相對的我們看起來未來的利率調升幅度,也不會太大,所以我們對於第四季整個房價的預期,我們大概預測是在整個的價是差不多(持)平,但是量應該有機會會再回升。」同一時間,為了活化閒置住宅,台北市政府與業界聯手打造平台,鼓勵空屋出租,不過眼看政爭延燒,原定10月中要完成的奢侈稅修法,已確定不列入優先法案,新法何時實施,得看立院,讓副市長張金鶚難掩憂心。台北市副市長張金鶚:「對於政治上的紛擾,當然大家都會有些焦慮,當在過去的傳統交易下,對房市通常是比較有不利的衝擊影響,中央相關的法令,我們都希望能夠在這些政治紛擾底下,能夠盡速通過。」回顧過去,舉凡國內政治爭議,的確都對房市造成衝擊,像是1990年2月的國民黨主流與非主流鬥爭,不只股市崩盤,房市交易量更年減11%,1997年亞洲金融風暴時,李登輝和宋楚瑜正上演凍省之爭,2000年政黨輪替,李登輝力挺台聯,遭國民黨撤銷黨籍,配合大環境因素,都曾先後衝擊房市交易量達1成以上,市場擔心,一旦QE退場、利率翻揚,在各種政經因素環伺下,恐將引爆房市空頭。台北市副市長張金鶚:「市場的確有一些比較警示的作用,那特別對於現在量化寬鬆政策QE(退場)的情況下,我想慢慢的,利率也會慢慢提升,我想這個是購屋者必須要做一些自己的判斷、衡量。」房市專家田大權:「美國已經講很清楚了,2015年(前)大概都不會升息,台灣是不是有這個條件去升息,我想也是另外一個問題,台灣現在目前所有銀行爛頭寸一堆,事實上銀行的存款利率有沒有能力去升,這是一個問題。」更不利房市的因素是列為民怨之首的高房價,勢必成為馬政府最後兩年任期的施政重點,除了奢侈稅修法,閉鎖期可能從兩年延長三到四年外,實價登錄將逐漸往實價課稅靠攏,甚至第二棟非自用房屋也可能走上課稅之路。房市遭嚴加管控,另一邊則看到股市活絡交易新制快馬加鞭,包括開放現股當沖,平盤以下放空,未來T股還要納入討論,有市場人士認為,股市低迷已久股價便宜,不排除資金流出房市,換股市一吐悶氣。房市專家田大權:「股市賺了非常多錢的人,他最後可能結局還是買房子,其實房市都經過了很多的利空,那也不是現在才發生,如果QE退場,讓股市變好了之後,其實事實上房市的前景反而是更可以期待的。」股市是經濟的櫥窗,房市是經濟的火車頭,如何在不扼殺房市的前提下,引導房市資金替股市注入活水,並有效抑制房價,在在考驗政府智慧。

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精英電腦大樓 10月標售

作者: 記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年9月10日 上午5:30

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

繼南山人壽上周五以48.9億元買下台中勤美「誠品綠園道」大樓之後,2013年總金額最大的單一所有權商用不動產標售案─內湖科技園區地標「精英電腦總部」大樓,將以底價約70餘億元,於10月21日上午公開標售,宣告資產活化正式開跑。市場人士估計該大樓每坪上看70至80萬元,全棟有機會挑戰80億元。

精英電腦正式委託美商仲量聯行台灣分公司執行公開標售,仲量聯行昨日正式對外公告,10月21日正式開標,應為金管會鬆綁保險業購置不動產禁令之後,第一筆公開標售的商用不動產大案,同時也是2013年以來擁有全棟資產規模最大的單一產權商用不動產。

蔡鎮宇2月份以88億元買下敦南金融大樓其中6個樓層,雖為今年以來交易總額最大的單一商用不動產,但並非全棟商用不動產。上周南山人壽正式出手收購勤美「誠品綠園道」大樓,總成交金額達48.9億元,震撼市場;緊接著內湖「精英電腦總部」大樓也將接棒,在第4季公開標售,由於金額更大、又是罕見的單一產權,因此備受矚目。

仲量聯行董事總經理趙正義表示,精英電腦將在活化總部大樓之後,採售後回租方式,回租年限為10年,依底價、每坪二樓以上辦公室行情70萬元估計,每年租金收益將達2,000萬元以上,年報酬率達2.875%以上,為近期壽險公司解除不動產禁買令、內科成交價格續創區段新高以來,目前台北市唯一可能符合金管會設下2.875%租金報酬率公開銷售的標的物。

趙正義指出,因此公告處分至今,將近10組潛在投資人,包括保險業、外資私人和本國大戶,都展開詢問和評估。多家國內外投資人對本案表達高度興趣,仲量聯行也已在近期內向潛在投資人寄發邀標函。

精英電腦總部大樓位於內湖堤頂大道二段,帳面價值為30.79億元,為地上20樓、地下4層的鋼骨建築,土地面積為1,595.97坪;附近租金行情每坪約1,500元,估計每年可貢獻房東租金收入約2,000萬元。

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禁購令解禁 壽險業獵地轉向內科

自由時報 – 2013年9月2日 上午6:14

記者徐義平/專題報導

隨著壽險業者的不動產禁購令陸續解禁,也燃起第四季商用不動產可望活絡的氛圍,近期又以北市內湖科技園區釋出整棟商用不動產標的較多。商仲業者認為,悶了近一年的壽險業者,目前資金滿手,預料會積極評估內科標的。

內科至少4棟找買主

根據商仲調查,目前內科至少有4棟整棟標的出售,包括宏普建設位在堤頂大道的「宏普經貿大樓」,開價約28.8億元;位於堤頂大道二段上的精英電腦內湖總部,開價約70億元;全球人壽位於南京東路五段上的「台北企業總部」A2棟,開價70~80億元;以及新光人壽傳出要處分的陽光街上大眾電腦大樓,開價約50億元。合計待售金額逾200億元。

據了解,4棟待售標的有私募資金、壽險業者及自用企業主陸續詢價,顯示內科廠辦仍相當受到青睞。

不過,今年商用不動產因壽險禁買令造成整體買氣落入谷底,第二季商用不動產更爆低量,僅138億元,創近一年來新低,但是內科仍持續有整棟標的成交。8月時,更一口氣成交2棟整棟標的,包括太子內湖潭美辦公大樓及合宏WIN大樓,成交總價分別為32.5億元、26億元,買方則各為葡眾企業等公司、瀚宇彩晶。

內科廠辦行情攀高

高力國際調研部董事李日寶表示,內科是知名企業聚集地,不單吸引壽險買樓,也是部分自用企業主喜愛的區域,因此陸續有企業主選擇內科做為企業總部。

目前手中有一棟待售標的的宏普建設經理林素玲指出,內科租金穩定,加上企業聚集效應,商機與租金收益率呈現穩定向上,因此,想要購買此區的企業主其實一直都有。

不過,近期內科廠辦行情持續攀高,加上西湖段、文德段開發接近飽和,因此,新釋出的標的多數集中舊宗段、潭美段一帶。全球資產管理公司專案經理王維宏表示,內科近幾年發展快速,部分區域開發接近飽和,促使新建大樓多往舊宗段、甚至是五期重劃區擴張。

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內湖五期隱密性高 吸引名人置產

作者: 楊雅欣 駱恩宏 | TVBS – 2013年8月23日 下午9:35

台北市和新北市上半年度,預售屋房價成長最大的地方您知道是哪裡嗎?答案是台北市的內湖區,尤其是內科附近更是熱鬧,像是內湖五期重劃區,因為交通便利、鄰近大賣場,生活機能好,再加上不少電視台都在內湖,也讓不少名人藝人選擇在內湖買房。

寬闊街道、綿延超過一公里的公園綠地,加上好幾個大賣場就在附近,讓台北市內湖五期重劃區,這幾個月炙手可熱,最主要的原因是規劃方式和其他重劃區相當不同。建設公司代表潘長俊:「它是被一個萬坪公園包圍,跟其他重劃區,像信義計畫區、大直重劃區不一樣,它是封閉型的重劃區,外面的車流不會從中間穿越干擾到住戶,非常安全且隱密性高。」五座橋樑連接各大區,十分鐘之內可以到達大直、信義區松山機場等等,交通十分便利,加上社區隱密性高,吸引名人和台商進駐置產。名主持人林青蓉:「交通其實很方便,雖然現在有很多大樓還在興建當中,第一、到信義區很近,第二、到電視台很近,附近有大賣場,在生活上也很方便。」鄰近內科媒體園區,加上生活機能完善,也難怪讓內湖榮登上半年預售屋房價成長的冠軍。

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今日美食賞/ 鮮甜湯頭好滋味 人氣清燉牛雜湯!

NOWnews – 2013年8月22日 下午5:40
影音中心/台北報導

鄰近內湖科學園區附近的一間牛肉麵專賣店,每到中午用餐時間,客人多到得坐在店外,就算吃麵吃到流得滿身汗,上班族也甘願!吃過附近許多牛肉麵的動畫師孫先生說,以他們的湯頭和用料,百元出頭的價位實在是「俗擱大碗」!讓人念念不忘。

店家推薦招牌菜「清燉牛雜湯」,老闆說要做清燉系列料理,首先食材一定要新鮮,「湯好不好,料鮮不鮮,客人一喝就知道」,因此老闆不敢馬虎,選用價格較高的台灣本地牛和牛大骨,加入老薑、多種中藥材粉並且不加味精,以米酒去腥,岩鹽提味,花上4小時,熬煮出鮮甜的湯頭。配上牛肉、牛筋、牛肚、牛腸、牛心等口感各異的牛雜,配上一口清湯送進口中,令人相當滿足。

紅燒系列的牛肉麵,老闆推薦乾拌麵。用牛番茄、牛大骨、帶筋牛肉、洋蔥、蘿蔔燉煮,讓牛肉吸飽高湯原汁完全入味後,拌入紅蔥頭醬料,整碗麵帶著濃郁香氣,品嘗起來鹹香不膩,打造出獨特口味。再配一碗店家附的清燉湯,一餐吃下來很有飽足感。

好吃料理經過口耳相傳,讓店家曾創下在中午時段賣出200多碗的驚人紀錄,不過因為位在內科,主要客源是中午人潮,讓堅用好食材的老闆,直到開店第三年才開始回本並且一度想轉移陣地,不過在客人鼓勵下,決定持續撐下去。

「要自己能接受,才能賣給客人」的老闆許智偉,從業務員轉行創業開店,從愛吃的消費者,變成追求色香味俱全的廚師,靠著不斷研究的精神和對品質的堅持,現正籌備展店計畫,要把自家的好料理大力推廣。

美食特派員「小敬」試吃報告:

清燉牛雜湯喝起來清甜不油膩,料算滿豐富的,呈現出食材的原味卻不會有腥味。乾拌牛肉麵的味道滿特別的,以前比較常吃到用豆瓣醬調成的醬料,店家加入紅蔥頭後就多了一種香氣,紅燒牛肉鮮嫩入味,麵條也很好吃,老闆有說麵條都是當天做,不加其它添加物,所以都是買完為止。整體來說,值得來品嘗喔!

《店家資訊》

台北牛津

地址:台北市內湖路一段411巷9弄18號

電話:(02)8752-6882

營業時間:周一~周六11:00~15:00 17:30~20:30

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