國際南科宿舍大樓 動土

作者: 台南訊 | 中時電子報 – 2014年2月17日 上午5:50

工商時報【台南訊】

位於南部科學工業園區、永康科技園區、柳營科技園區中間樞紐的「國際南科廠辦園區」,日前(13日)舉行國際南科宿舍大樓動土典禮,將興建總戶數達236戶的套房,預估,該營建案完工後,將有效疏解「國際南科廠辦園區」員工住的需求。

該公司物業經理林阿清表示,「國際南科廠辦園區」由於地處交通核心位置及進駐廠商可立即上線利多因素下,吸引高科技廠商群聚,其承租面積已突破70%,並順勢帶來一波求職人潮,員工來自全國四面八方,然住宿問題一直困擾著進駐廠商;國際南科為協助進駐廠商解決此問題,於園區內興建一棟8樓集合住宅,將提供236戶寬敞完整的單人住屋,除可為廠商員工解決住宿問題,也間接創造該區消費經濟。

園區的國際化程度相當高,計有來自日本、德國、美國、荷蘭、瑞典、韓國等關鍵材料或部件的供應商,國內大廠至此擴廠的也不在少數,產業大都為當紅科技產業,如光電、綠能、生技及環保性質的產業。洽詢電話:(06)599-1326。

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太子今年入帳逾百億 EPS約1.6元

自由時報 – 2014年1月17日 上午6:11

〔自由時報記者陳永吉/台北報導〕去年順利處分一棟內湖廠辦的太子建設(2511),由於過去兩年賣了將近300億元的房子,帳上還有200億元可以入帳,法人推估,太子今年將可入帳100-120億元,每股獲利介於1.6-1.9元之間。

法人表示,太子今年可以入帳的個案包括總銷33億元的內湖潭美段廠辦一棟、台中「雲世紀」B、C區約50億元,其他還有一部分的「太子雲端」、「太子馥」、「太子道」等個案,因此今年營收保守估計約在100-120億元間,這還不包括另一棟的內湖潭美段廠辦。

太子建設總經理謝明汎表示,前年跟去年太子都賣了將近155億元的房子,而去年入帳了87億元,也就是未來還有超過200億元的案量可以入帳,其中潭美段另一棟內湖廠辦,總銷將近40億元,將在今年完工,隨時都可以處分,現在也有買家在洽談中。

另外謝明汎也透露,太子推出的信義計畫區豪宅案「太子信義」,今年又賣出一戶,總價介於2-3億元,單價則創下太子信義銷售以來新高,但他不願透露實際單價,只說應該會在首季實價登錄中揭露。

不過謝明汎對於房市前景則相對保守。他認為,房價不是說不跌它就不會跌,必須由客戶、建商供需來共同決定,未來將是品牌征戰、個案表現的市場,沒有品牌的建商,銷售期將會拉長,甚至說不定會有公司倒閉。他指出,今年房市量會繼續縮、價格持穩,只是不管是什麼景氣,還是有人買房,建商必須把品牌、品質、服務、好的規劃設計加諸於建案上,讓客戶覺得物超所值,這樣建案的價值才能凸顯,價格就能水漲船高。

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南科廠辦園區 外商青睞

作者: 台南訊 | 中時電子報 – 2013年11月28日 上午5:30

工商時報【台南訊】

位於南部科學工業園區、永康科技園區、柳營科技園區中間樞紐的國際南科廠辦園區,由於地利因素及廠辦作業環境規劃得宜,除吸引中北部高科技廠商進駐,更有多家外商看好其地理位置的便利性及經營的效率性而承租,承租面積突破70%,預計在廠商群聚效應下,將快速填滿廠房空缺,歡迎亟需高品質廠房或辦公室的企業參觀。

該公司物業經理林阿清訪表示,「國際南科廠辦園區」是一個具備絕佳地理優勢的廠辦專區,以科技園區分布而言,與南科比鄰而立,與永康科技工業區都在台1線旁,到台南科技工業區及柳營科技工業區也都在3、40分鐘內,對於即時供應及即時服務,完全契合高科技廠的需求。

林阿清指出,「國際南科廠辦園區」開發進度已完成95%,廠辦園區的規劃設計從30坪營業據點至1,500坪的生產作業都可彈性供應,可作為廠商企業營運總部、南部分公司、服務據點或附近各科技園區的供應鏈基地。園區的國際化程度高,計有來自日本、德國、美國、荷蘭、瑞典、韓國等關鍵材料或部件的供應商,國內大廠至此擴廠的也不少,產業大都為科技產業,如光電、綠能、生技及環保性質的產業。

林阿清強調,「國際南科廠辦園區」具備高度、跨距及多元化空間選擇,且能夠立即上線生產,免除企業購置土地及興建、時間成本。洽詢電話:(06)599-1326。

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南科廠辦園區 企業首選

作者: 周榮發 | 中時電子報 – 2013年11月6日 上午5:30

工商時報【周榮發】

位於南部科學工業園區、永康科技園區、柳營科技園區中間樞紐的國際南科廠辦園區,由於地利因素及廠辦作業環境規劃得宜,除吸引中北部高科技廠商進駐,更有多家外商看好其地理位置的便利性而承租;該廠辦園區群聚效應已起,有機會成為國內最佳的民營科技園區。以下為該公司物業經理林阿清訪談摘要。

問:貴園區總開發面積?目前開發進度及未來開發標的? 答:「國際南科廠辦園區」總開發面積約8公頃,歷經8年時間開發,共創造出50,000坪樓地板面積的廠商辦園區,整體園區進度已完成95%,廠辦園區的規劃設計從30坪營業據點至1,500坪的生產作業都可彈性供應,可作為廠商企業營運總部、南部分公司、服務據點或附近各科技園區的供應鏈基地;另外,該園區為因應進駐廠商住的需求,除已提供56戶套房,將於今年底再興建236戶的套房,以供應越來越多的就業人口。

問:貴園區已承租面積及尚未承租面積之比例?提供企業那些服務?

答:由於「國際南科廠辦園區」採漸進式完工,並追求客戶的最大滿意度,目前近70%已被承租;而為讓整個園區更多元化,坪數規劃相當彈性,依客戶需求隔間;而所提供的企業服務包括公共區域的清潔、用電、電梯保養、24H門禁保全及室內、外的停車規劃,讓進駐廠商在有高度管理的廠區可放心的專事生產及服務,有別於一般工業區的鬆散、放任。

問:貴園區之國際化程度及進駐廠商之產業分析?

答:由於「國際南科廠辦園區」地處各科技園區的中心樞紐,因此國際化程度相當高,計有來自日本、德國、美國、荷蘭、瑞典、韓國等關鍵材料或部件的供應商,國內大廠至此擴廠的也不在少數;產業大都為當紅科技產業,如光電、綠能、生技及環保性質的產業;事實上,廠商進駐在這裏,無形中將拉升國際視野,也可藉由與園區廠商的互動,進一步看到產業發展趨勢。

「國際南科廠辦園區」具備高度、跨距及多元化空間選擇,且能夠立即上線生產,免除企業購置土地成本;而一般工業區,大都以買地建廠為主,即使有舊廠房出租,其設施、管理所需額外付出的,也是必需考量的;因此,選擇進駐「國際南科廠辦園區」,企業將可立即上線、立即獲利。

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杜絕違規工業住宅 北市府鐵腕重罰建商

自立晚報 – 2013年10月23日 下午12:19

(記者黃秀麗台北報導)北市建管處為遏止內湖五期重劃區、南港工業區之建商違法販售住宅牟利情事,22日再次就先前已開罰的10件建案派員巡查,發現其中9件已逾改善期限,但現場毫無改善跡象,特別依個案違規層數,採「加重累計」方式重罰建商。

建管處表示,內湖五期重劃區、南港工業區之建築物,其各樓層的機電設備空間及衛生設備應集中設置於公共空間,藉以防杜變更供作住宅使用。但建商(起造人)於領得使用執照後蓄意二次施工,將該等「公共空間」違規裝修、擅自變更,致悖離「機電設備空間及衛生設備應集中設置於公共空間」的法規立意,顯未維護構造及設備之合法使用。所以建管處日前依建築法重罰建商每案30萬元,並限期會同社區管理委員會改善。

建管處昨(22)日再次派員勘查,發現除了內湖五期重劃區「維多利亞嘉醴」1件已進行改善外,其餘9件已逾改善期限卻仍無改善跡象,考量建商誘導購屋消費者充當住宅使用並違規施工後意圖轉責於住戶,日前雖罰鍰30萬元並限期改善,卻仍抱持觀望態度,因違規情節嚴重,所以建管處特別援引行政罰法第18條規定,審酌違反行政法上義務行為所生影響及所得利益遠超過建築法第91條規定罰鍰最高額度30萬元,故採「加重累計」方式每案每層處罰30萬元,並再限期3個月內協同社區管理委員會辦理改善事宜,倘屆期仍未改善,將再連續處罰。

建管處特別呼籲建商勿投機續以類此違規手法興建、銷售工廠或廠辦建築物,也呼籲違規建商切勿抱持觀望僥倖心態,應儘速會同社區管理委員會謀求改善,方為適法。2013/10/23

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壽險禁買令解禁衝房市 Q3商用不動產交易量倍增

作者: 鉅亨網記者周康玉 台北 | 鉅亨網 – 2013年10月2日 下午2:10

房仲業者統計,第3季商用不動產總交易額達254.46億,較上季倍增,其中南山人壽以48.96億元買下台中市西區誠品綠園道商場,是金管會宣布解除壽險業投資不動產禁令後的第一樁大宗交易,也是近年來壽險業在台中最大交易案,戴德梁行指出,今年第3季保險業因為投資禁令解套,壽險資金重返市場,占整體不動產逾1成的交易量。

累計今年前九個月投資金額達641億元,與去年同期相比大幅縮水,主要原因在於政策將壽險資金拒於門外。投資市場氛圍趨於審慎,資金動能仍然存在,然買家價格則趨於理性,全年交易量恐難以達到去年1,000億元大關。

在9月共砸下70億大買不動產,包括南山人壽買下台中市勤美(1532-TW)誠品綠園道,全球人壽標下宜蘭礁溪土地的50年地上權,壽險資金一出手便佔整體不動產市場逾1成交易量。

另外兩宗交易個案是以綜合性標的為主,即位於新竹市公道五路二段之德安六、七期以48.50億元售出,包括一棟16層樓之廠辦大樓及美麗信酒店,另三禾資產以45.37億元,買下高雄85大樓部分樓層,產品包含零售、辦公室及住宅。

台北市內湖區買賣交易也表現不俗,葡萄王集團以32.51億元買下內湖潭美段一棟12樓辦公室,拆算樓上均價約60.40萬元/坪。另彩晶集團以26億元買下舊宗段廠辦,拆算樓上均價約45.50萬元/坪。顯示台北市產權單一之辦公室少見,非核心商業區的辦公大樓成為投資的熱門區域。

戴德梁行估價顧問服務所長楊長達表示,壽險業投資商用不動產的最低年投資報酬率2.875%限制仍在,因此精華區的標的鮮少有釋出,但基於政府釋地加上壽險業投資房地產解禁效應延續,對於第4季不動產交易動能相當看好,只是要達到2.875%門檻的物件恐怕不足,因此對於第4季商用不動產交易額保守看待,可能會比第3季更少。

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壽險資金列車開動 廠辦交易 內湖南港Q4升溫

作者: 翁毓嵐╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年9月17日 上午5:30

中國時報【翁毓嵐╱台北報導】

內政部昨揭露第15波實價登錄最新資料,全台北中南四大都會區的住宅類都未出現創新高的總價、單價交易,但廠辦及商用類不動產交易熱絡,台北市內湖區「達永金矽谷」以8.8億總價擠進全台前10高總價廠辦,預計今年第4季在壽險業資金注入房市後,交易會更火熱。

商仲業者評估,接下來一直到第4季,雙北市都仍有商用類的廠辦、商場及地上權的標售案,包括日前龍巖人本位於淡水的學舍商場招標案、中信金位於松壽路的信義區總部、信義區A25的BOT,及精英電腦內湖總部等招標、出售案等,屆時都將為商用不動產交易挹注更多熱錢

根據內政部公布7月16日至31日交易過戶的最新實價登錄資訊,商用類交易台北市最高總價為內湖區行善路的「達永金矽谷22」,成交總價為8億8,388萬元,平均每坪單價44萬元;新北市廠辦最高總價落在中和區立德街的「MIT科學園區」,以7,125萬成交;台中市則是位於梧棲區經三路的廠辦,總價1億;高雄市則位於三民區建國三路店面,交易總價為1億2,300萬。

永慶資產管理協理黃增福指出,由於工業區廠辦及廠房價格,長期以來均較住宅或辦公大樓低,對企業主而言,無論是自用或置產可說相對實惠,自去年下半年迄今,廠辦的交易量均維持不錯水準,大型廠辦、廠房也頻頻出現成交案例。

黃增福分析,此批實價登錄中,雙北市、台中及高雄的住宅都未再創新高,多為受美國QE縮減及國內奢侈稅修法等影響,導致市場略為降溫;不過廠辦產品表現相對熱絡,四都的商用類交易,均以廠辦成交金額最高,取代之前火熱的店面交易。

今年8月中自金管會鬆綁國壽、南山人壽、全球人壽、台壽、富邦人壽、新壽,及中信人壽等壽險投入不動產禁令不久,9月初南山即以48.96億買下台中勤美誠品大樓,12日又再出手標下北市敦南商圈的萬國商業大樓;隨後全球人壽也以13億權利金,標下台電位於礁溪鄉逾2,300坪的地上權,為商用不動產市場注入不少活水。

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南山標得勤美誠品 堪稱壽險界「台中王」

作者: 林惠琴 | 卡優新聞網 – 2013年9月7日 上午6:48

  自金管會鬆綁壽險業者不動產限購禁令,繼三商美邦人壽一馬當先購置辦公大樓自用之後,今(6)日勤美公告台中勤美誠品綠園道大樓,以總價48.96億元出售給南山人壽,是近年來壽險業者在台中地區最大筆的交易案。合計南山人壽在台中買地買樓的投資金額已經超過100億元,榮登壽險界的「台中王」。

  備受市場關注的台中勤美誠品綠園道大樓出售案,先前盛傳許多壽險業者均有意介入,結果由南山人壽勝出。據了解,出售原因是勤美後續有台北碧湖與台中洲際酒店大型開發案陸續動工,基於降低負債比考量,決定活化資產,進而決議處分台中誠品大樓,以提供未來其他計畫所須資金。

  台中勤美誠品占地1,689.77坪,建物面積2萬4,099.77坪左右,原先市場評估成交價應可超過50億元,但最後南山人壽以48.96億元奪標,明顯低於市場的預期,換算每坪為20.35萬元。完成出售交易後,雙方旋即簽訂15年期的營業租賃契約,南山人壽投報率可達3%以上,符合金管會最低2.875%的規定。

  按照金管會要求壽險業者不動產最低投報率2.875%的規定,對照台北市辦公大樓的現況條件,連內湖科技園區的廠辦大樓都不容易達成目標,最常見的租金投報率在2.5%左右,顯然無法符合主管機關的門檻。在北部標的難尋的局面下,許多壽險資金大戶陸續移至中南部買樓置產,或者搶進地上權的投資案。

  信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,儘管壽險業者受限於2.875%的「緊箍咒」限制,但今(2013)年以來,自用型買盤仍然保持穩定格局,像是內湖科技園區就有生技業、面板業買家購下整棟廠辦大樓自用。話雖如此,然而在缺少壽險業者資金的挹注下,商用不動產的交易活絡度略較先前降溫。

  全球資產管理公司專案經理王維宏指出,以往壽險業者買樓地帶集中於台北市,近年來逐漸南移。自2009年起,南山人壽就有在台中市投資不動產的紀錄,迄今先後買入RICH 19、練武段地上權、豐功段土地,以及勤美誠品,合計投資金額已經超過100億元,堪稱是壽險業中正港的「台中王」。

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禁購令解禁 壽險業獵地轉向內科

自由時報 – 2013年9月2日 上午6:14

記者徐義平/專題報導

隨著壽險業者的不動產禁購令陸續解禁,也燃起第四季商用不動產可望活絡的氛圍,近期又以北市內湖科技園區釋出整棟商用不動產標的較多。商仲業者認為,悶了近一年的壽險業者,目前資金滿手,預料會積極評估內科標的。

內科至少4棟找買主

根據商仲調查,目前內科至少有4棟整棟標的出售,包括宏普建設位在堤頂大道的「宏普經貿大樓」,開價約28.8億元;位於堤頂大道二段上的精英電腦內湖總部,開價約70億元;全球人壽位於南京東路五段上的「台北企業總部」A2棟,開價70~80億元;以及新光人壽傳出要處分的陽光街上大眾電腦大樓,開價約50億元。合計待售金額逾200億元。

據了解,4棟待售標的有私募資金、壽險業者及自用企業主陸續詢價,顯示內科廠辦仍相當受到青睞。

不過,今年商用不動產因壽險禁買令造成整體買氣落入谷底,第二季商用不動產更爆低量,僅138億元,創近一年來新低,但是內科仍持續有整棟標的成交。8月時,更一口氣成交2棟整棟標的,包括太子內湖潭美辦公大樓及合宏WIN大樓,成交總價分別為32.5億元、26億元,買方則各為葡眾企業等公司、瀚宇彩晶。

內科廠辦行情攀高

高力國際調研部董事李日寶表示,內科是知名企業聚集地,不單吸引壽險買樓,也是部分自用企業主喜愛的區域,因此陸續有企業主選擇內科做為企業總部。

目前手中有一棟待售標的的宏普建設經理林素玲指出,內科租金穩定,加上企業聚集效應,商機與租金收益率呈現穩定向上,因此,想要購買此區的企業主其實一直都有。

不過,近期內科廠辦行情持續攀高,加上西湖段、文德段開發接近飽和,因此,新釋出的標的多數集中舊宗段、潭美段一帶。全球資產管理公司專案經理王維宏表示,內科近幾年發展快速,部分區域開發接近飽和,促使新建大樓多往舊宗段、甚至是五期重劃區擴張。

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深耕商辦營建股 中長線有撐

作者: 記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年8月25日 上午5:30

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

奢侈稅將從嚴朝「滾動式」修法,壓抑價量上衝的空間,反觀商用不動產市場,精華地段供給短缺,兩岸服貿協議簽訂預期將為商辦市場帶來新需求,加上金管會鬆綁長達9個月的壽險業禁購令、最近多家壽險業董事會通過購置不動產等潛在利多,未來行情欲小不易。

興富發(2542)、宏盛 (2534)、長虹(5534)、宏普(2536)、皇鼎(5533)等深耕商用不動產的營建族群,近期惜售、慢賣心態濃厚,迎接中長線利多。

興富發深耕台北市大直,其中「金泰九」辦公大樓,每坪土地取得成本120~130萬元,如今市價至少翻1、2倍,正進行都市計畫通盤檢討,若順利年底可望動工興建。興富發副總經理廖昭雄表示,興富發「金泰九」占地達3,255坪,規劃11層樓的辦公大樓,已有3、4組法人洽購,不乏國內外法人和保險業等。法人估計,「金泰九」成本低廉,若順利開發,保守估計獲利約100至110億元、貢獻EPS 13至15元,堪稱超級大補丸。

宏盛南京東路六福皇宮飯店對面「捷四」辦公大樓,正與捷運局洽談權利分配比率,若順利則第4季可望取得使用執照並開賣。

宏盛經理李宗平表示,「捷四」占地986坪,現已完工,正等權配比結果,估宏盛分回6成、約6,500建坪,宏泰人壽分回4成。分析師估計,捷運信義線可望年底完工通車,沿線資產行情看升;目前中古辦公行情每坪125萬到140萬元估,宏盛若以每坪110萬元出售,則毛利率上看5成,可望貢獻EPS達6元。

長虹也坐擁內湖雲端產業園區旁的「WTO12期長虹新世紀」辦公案,保守估計總銷約70億元。長虹董事長李文造表示,長虹傾向只出售5成,其餘保留惜售。

法人估計若「長虹新世紀」出售半棟,則毛利率上看45%;可貢獻EPS約6至6.5元。

宏普擁有台北市和新莊至少5筆廠辦、辦公案,總銷22億元的內湖文德科技大樓已售30%,7成已出租,舊宗堤頂大道廠辦大樓甫完工,占地4,100坪,已有承租戶洽租,至於大直金泰段台北好好看辦公、士林德行西路蘭雅廠辦、新莊副都心商辦或住宅等,也進入開發階段。

皇鼎6月才以12億元賣掉內湖富信大飯店土地和大樓,獲利4.3億元,貢獻EPS上看1.9元,第3季可望入帳;此外,還坐擁內湖文德科技大樓、中和健康路聯合科技大樓、內湖民權東路民權財星大樓、汐止工二廠辦大樓等4棟商辦大樓案。

其中,內湖文德科技大樓占地330坪,興建8樓廠辦產品,即將完工,總銷上看10多億元,最近有意全棟出售,也有保險業和潛在買家洽購;法人估毛利上看5成,若順利處分有機會貢獻EPS 1.5元。

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