膨風房價亂炒 張盛和:八大行庫加強徵信 不排除約建商喝咖啡

作者: 鉅亨網記者陳慧琳 台北 | 鉅亨網 – 2013年10月9日 下午12:00

因為不當炒作房價,房地產市場出現漫天喊價的「膨風房價」,財政部長張盛和今(9)日表示,八大行庫會加強徵信,在貸款方面嚴加把關,不排除約有疑慮的建商「喝咖啡」。

知名豪宅「勤美璞真」先前曾傳出1坪成交價喊到近304萬元,但實價登錄揭露房價1坪僅值178萬多元。房地產市場漫天喊價的案例不少,市場上的謠言仍對房市有很大影響,讓房價居高不下,此狀況引發外界關注。

財政部長張盛和今天赴立法院財委會備詢,國民黨籍立委盧秀燕詢問,央行、內政部、財政部,都有用心抑制房價炒作,但市場上的謠言仍對房市有很大影響,炒作高房價引起市場恐慌,財政部對此是否有因應對策?

張盛和坦言,實價登錄有助讓膨風房價現形,一旦揭露,實際房價都比喊出的打個6、7折,確實有「膨風房價」的情形。有鑑於此,八大公股行庫會在放款給建商時會特別強化徵信,於徵信時正確揭露建商成本。若有掌握具體個案,不排除約有疑慮的建商出來「喝咖啡」。

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千億不動產招商案 Q4登場

作者: 記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年10月7日 上午5:30

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

千億元規模的不動產招商案,即將於本季排山倒海登場,可望為歷年來最大量。根據美商高緯環球(Cushman & Wakefield)統計,如果交易案皆順利成交,第4季的商用不動產市場交易量可望上看千億元。

其中,招商金額突破百億規模的交易案包括:最近公告信義計畫區A25由BOT案改為地上權案,還有台肥南港C3地上權案、中信金信義總部標售案、台北學苑地上權,以及上其他預計將標售的整棟大樓及學舍等。

高緯環球台灣董事總經理林志冠表示,第3季整棟辦公大樓的交易,出現大型企業出手購買作為企業總部之用,如葡萄王和彩晶分別買下太子建設和合虹建設的內湖大樓,同時科技電子業因擴大營運而購買廠房自用。由於壽險業者仍然受限於2.875%租金投報率的投資限制,相信下一季,仍會吸引有意願的自用型買家積極進場評估。

林志冠表示,儘管金管會鬆綁保險業的投資限制,但投資收益率2.875%的條件,仍然影響壽險業出價的能力。近日央行暗示未來可能升息,壽險業者也面臨租金收益規範,預期未來租金和售價將逐漸趨於市場合理性。

另外,林志冠指出,值得注意的市場亮點,是台北市B、C級的辦公大樓,因兩岸大幅開發自由行,大陸來台觀光客人數激增,而出現變身的商機。近年來陸客來臺觀光人數持續增加,台北市許多舊大樓業主看準商機,紛紛出租或與旅館業者合作,改建為商旅,以因應觀光需求,提取高的投報率及迅速減少空置成本。

尤其是集中在西門町及台北車站一帶,因平實的住宿價格及捷運便利,最受觀光客的青睞。因此飯店業將西區中古商辦重新改裝為商務旅館的需求大增,包括國賓飯店旗下的意舍飯店(Amba)、晶華飯店所屬的捷絲旅(Just Sleep)都已在此區插旗。

高緯預計,台北市未來兩年之內,舊辦公大樓改裝的商旅新供給,將會有國泰商旅、城市商旅、意舍Amba以及盤古捷旅。

林志冠表示,老舊的辦公大樓可以拉皮改裝,但是機電設備卻因舊結構而無法更新,無法滿足承租戶的營運需求的大樓空置上升。如這些辦公大樓出租給旅館業者,將會使業主因一次去化而大幅降低長期空置及持有成本的負擔。雖然部分業主仍存著對旅館業進駐有諸多類似管理經營及房客單純性等的考量,但相信這會是未來老舊商辦脫胎換骨、重出市場的新選擇。

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不動產業者:今年底 房貸利率不會升

民視 – 2013年10月2日 下午3:02

央行理監事會議後,總裁彭淮南提醒房貸戶,利率可能會有調整的情況,消息傳出引起房市恐慌,原本有意要進場買房的民眾都打退堂鼓,而不動產業者預估,今年年底前應該不會有升息的動作,但如果央行真的調升房貸利率的話,影響最大的就是總價在5千到8千萬元的房子,房價可能會下修一成。

9月底央行首度提出預警,暗示房貸利率不會永遠處在低檔,此話一出,讓購屋人相當敏感,壓力變大了,調升利息的消息影響民眾進場,不過因為美國聯準會宣布QE暫緩退場,資金暫時不退場,因此不動產業者預估,房貸利率今年大幅升息機會不高。

如果真的房貸利率升息的話,預估5000萬到8000萬的房子,房價有10%左右的下修空間,而隨著金管會在8月宣布解除壽險業投資不動產的禁令後,壽險業也出現資金往南移的現象。

政府政策打房之後,今年前三季的商用不動產市場,成交量大幅縮水159億,交易量萎縮情況之下,繼住宅價格下修之後,恐怕連商用不動產都難以倖免。

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大馬當局 為遏止財政赤字惡化 恐使GDP成長下降

作者: 鉅亨網蘇嘉維 綜合報導 | 鉅亨網 – 2013年9月17日 下午4:27

馬來西亞總理納吉 (Najib Razak) 當初宣稱透過擴大內需政策,以達到振興經濟的目的,來獲得大馬總理寶座,但短時間一般大馬民眾可能還無法享受道內需升溫的福利,因為納吉現階段目標是想拯救財政赤字,以挽回信評機構惠譽 (Fitch) 對大馬的信心。

在惠譽降低大馬評等候,納吉政府開始祭出一連串財政改革政策,如本月初減少燃油補貼、延後公共基礎建設等,如此措施皆是為了遏止財政赤字擴大,並支撐經常帳順差。大馬 2014 年財政預算會議將於 10 月 25 日召開,屆時將會審議消費稅 (GST) 法案。

從 2010 至 2012 年,大馬這 3 年平均 GDP 超過 6%,但若是大馬政府轉向通貨緊縮,勢必會使內需與投資降溫,GDP可能也會被影響,類似狀況也發生在印尼,刺激內需致使邊際效應之一,經濟成長緩慢發生。

瑞士信貸集團 (Credit Suisse Group AG) 分析師 Santitarn Sathirathai 表示,大馬刺激內需的副作用開始一一浮現,如經常帳惡化、財政赤字加劇等。

根據美銀美林 (Bank of America Merrill Lynch) 所做報告顯示,隨著國債逐漸增加與經常帳逐漸惡化,自 2008 年起,該國家庭負債以每年 12%的速度快速成長,至2012 年,大馬家庭負債占 GDP 比率已來到 80.5%。大馬央行 7 月曾公布縮短抵押貸款與消費貸款期限,以控制正在脫軌的家庭貸款水準。

馬元本季已走貶 2%,為亞洲貨幣表現最差,該國債務違約風險本年度首次上升至與菲律賓同水平。

星展集團 (DBS Group Holdings Ltd.) 表示,由於大馬政府致力於縮減財政赤字,恐會影響消費者支出與投資意願。

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就怕利率升 台灣房市恐遭「空」襲

作者: 戴元利 | TVBS – 2013年9月16日 下午9:33

美國的量化寬鬆和利率決策,牽動全球資金走向,最首當其衝的,就是亞洲房地產市場,就連向來宣稱香港房市只漲不跌的專家都改口,香港房地產將會因為利率翻揚,兩年內出現價格腰斬,而鄰近的台灣也得小心,如果央行升息,加上政府加重房市管控力道的話,房市的十年榮景,可能將應聲破裂。

TVBS記者戴元利:「位於內科、南軟附近,號稱大直最頂級的飯店,我們可以看到工人已經陸續拆除外牆的鷹架,市場預期一旦飯店落成,將帶動周邊大直的房價,更上一層樓。」米白色外觀走的是歐式風格,業者砸下50億,在這片千坪基地打造的超大型飯店,除了改寫國內觀光版圖,明年正式營運後,也將替大直周邊房價,注入一劑強心針,房仲專家認為,雖然QE減碼導致資金退場,但國內雙率變動不大,第四季房市依舊不看淡。永慶不動產投資顧問部協理黃增福:「其實我們匯率變動是不大的,那相對的我們看起來未來的利率調升幅度,也不會太大,所以我們對於第四季整個房價的預期,我們大概預測是在整個的價是差不多(持)平,但是量應該有機會會再回升。」同一時間,為了活化閒置住宅,台北市政府與業界聯手打造平台,鼓勵空屋出租,不過眼看政爭延燒,原定10月中要完成的奢侈稅修法,已確定不列入優先法案,新法何時實施,得看立院,讓副市長張金鶚難掩憂心。台北市副市長張金鶚:「對於政治上的紛擾,當然大家都會有些焦慮,當在過去的傳統交易下,對房市通常是比較有不利的衝擊影響,中央相關的法令,我們都希望能夠在這些政治紛擾底下,能夠盡速通過。」回顧過去,舉凡國內政治爭議,的確都對房市造成衝擊,像是1990年2月的國民黨主流與非主流鬥爭,不只股市崩盤,房市交易量更年減11%,1997年亞洲金融風暴時,李登輝和宋楚瑜正上演凍省之爭,2000年政黨輪替,李登輝力挺台聯,遭國民黨撤銷黨籍,配合大環境因素,都曾先後衝擊房市交易量達1成以上,市場擔心,一旦QE退場、利率翻揚,在各種政經因素環伺下,恐將引爆房市空頭。台北市副市長張金鶚:「市場的確有一些比較警示的作用,那特別對於現在量化寬鬆政策QE(退場)的情況下,我想慢慢的,利率也會慢慢提升,我想這個是購屋者必須要做一些自己的判斷、衡量。」房市專家田大權:「美國已經講很清楚了,2015年(前)大概都不會升息,台灣是不是有這個條件去升息,我想也是另外一個問題,台灣現在目前所有銀行爛頭寸一堆,事實上銀行的存款利率有沒有能力去升,這是一個問題。」更不利房市的因素是列為民怨之首的高房價,勢必成為馬政府最後兩年任期的施政重點,除了奢侈稅修法,閉鎖期可能從兩年延長三到四年外,實價登錄將逐漸往實價課稅靠攏,甚至第二棟非自用房屋也可能走上課稅之路。房市遭嚴加管控,另一邊則看到股市活絡交易新制快馬加鞭,包括開放現股當沖,平盤以下放空,未來T股還要納入討論,有市場人士認為,股市低迷已久股價便宜,不排除資金流出房市,換股市一吐悶氣。房市專家田大權:「股市賺了非常多錢的人,他最後可能結局還是買房子,其實房市都經過了很多的利空,那也不是現在才發生,如果QE退場,讓股市變好了之後,其實事實上房市的前景反而是更可以期待的。」股市是經濟的櫥窗,房市是經濟的火車頭,如何在不扼殺房市的前提下,引導房市資金替股市注入活水,並有效抑制房價,在在考驗政府智慧。

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有助活絡中南部房地產 不動產放款 採差異化管理

作者: 洪正吉╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年9月5日 上午5:30

中國時報【洪正吉╱台北報導】

金管會主委曾銘宗昨進行第3場業者座談會,對象是非金控銀行。業者在會中建議不動產放款超過總放款一定上限,須提列備抵呆帳的監理標準能予以放寬,對此曾銘宗承諾,會做差異性規劃,研議更適合的監理標準。預料有助區域型中小銀行放款,活絡中南部等房地產市場。

目前不動產授信監理指標中,購屋貸款及修繕貸款占總放款超過40%、建築融資占總放款比率超過15%及不動產擔保授信占總放款比率超過70%,金管會就會認定放款過度集中,進而要求業者提列備抵呆帳準備。

中小型銀行指出,區域型銀行規模都不大,只要放款幾個案子,就會超過比率上限而有提列資金準備的壓力,造成業務無法擴張,希望金管會放寬監理標準。

銀行局長桂先農會後轉述曾銘宗談話指出,業者提出的想法非常支持,如果業者有困難,會重新設計監理指標,朝差異性規劃,讓監理標準更適合實務。修正方向將根據銀行規模而有不同,放款的質與量都會兼顧。

儘管奢侈稅實施已滿2年,但大台北房價依舊居高不下,為有效降溫,先前保險局已鼓助壽險業者多多投資中南部不動產,

相對的,區域型銀行放款多以區域不動產為主,相較於北部大型銀行密集度高,區域型中小銀行在中南部更活躍。監理標準修改後,有利中南部不動產放款,活絡中南部房地產。

另外,隨著國人出國愈來愈普及,銀行業者也希望國內發行信用卡在海外消費,可以用國內外幣帳戶結算。桂先農說,會積極洽商央行意見。

至於銀行、證券及保險之間的業務合作推廣,桂先農說,也會洽內部業務局積極放寬。例如,銀行旗下100%持有券商客戶開戶或網路下單,未來也能在銀行端直接承作。

曾銘宗強調,政策開放的同時,銀行體質強化也必須同步進行。原本今年7月前,只要第一類授信資產提列備抵呆帳已達1%者,可享業務開放措施。今年第4季,1%的標準將直接列為法定最低標準,104年所有銀行要全部提足。

截至7月31日為止,國內39家銀行第一類授信資產提列備抵呆帳已達1%者有21家,18家未達標,約需再提列181億元。

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台房市 不會因QE退場而崩盤

作者: 記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年9月5日 上午5:30

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

房地產業人士表示,美國QE並非主導台灣房市的關鍵,近年來「10A總裁」央行總裁彭淮南持續嚴控不動產債信風險,即使美國QE提前退場,台灣短期內也不致面臨房地產泡沫危機。惟購屋貸款利率若攀升至3%、購屋客戶支付房貸壓力將開始「有感」,利率攀升至5%、將承擔明顯的購屋壓力,屆時房市將面臨衝擊。

昨日惠譽信評指出,估計美國聯準會若升息,台灣央行最快2015年升息,房貸寬限期若結束又遇到利率上漲,將增加房貸曝險因素。

遠雄企業團董事長趙藤雄認為,台灣短期內房市不會因美國QE退場而反轉,尤其QE並非主導台灣房市關鍵,關鍵是在於經濟景氣、所得和就業。

遠雄企業團公眾事務室副總經理蔡宗易表示,近年央行總裁彭淮南嚴控不動產債信風險,現在一般房貸只能貸到65%至7成,因此銀行不動產債信風險可被確保;即使美國QE提前退場,短期內也不致面臨房地產泡沫危機。

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示,即使台灣要調升利率,也會漸進式升息,不致讓房市措手不及。

長虹建設董事長李文造則表示,美國推出QE政策時,對台灣房市沒直接影響,若提早退場,當然也不致於對台灣房市產生直接衝擊。

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資金續湧進 REITs後市仍看旺

作者: 記者孫彬訓╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年8月26日 上午5:30

工商時報【記者孫彬訓╱台北報導】

QE可能提前退場議題持續干擾投資信心,但就資金面角度來看,先前的恐慌賣壓已大致消化完畢,統計7月上旬至今,國際資金連續5周回流美國不動產基金,為指數下檔帶來支撐,法人指出,具備高殖利率優勢的不動產類股,可望持續受惠於低利環境,成為市場焦點。

ING全球不動產證券化基金經理人葉菀婷表示,如同成熟股市表現優於新興市場,不動產類股的區域表現也是如此,除歐洲經濟體緩步回溫,美國不動產企業獲利表現穩健,美銀美林證券統計,在已公布的第2季財報中,共計74家REITs業者,僅7家表現不如預期,且在公布財測的65家業者中,55.4%的業者再次調升全年財測,不動產復甦軌道明確。

葉菀婷表示,在前次美國房市泡沫前夕,美國REITs空單比率自2006年7月的3.4%,一路攀升至2009年3月高點11.2%,這次QE退場議題發酵至今,REITs空單比率仍維持在3.5%左右的相對低檔,顯示市場對該產業看法仍偏樂觀。

元大寶來全球不動產證券化基金經理人吳宗穎表示,在低利率、低成長、高通膨的環境,通膨環境有利資產建物價格,以REITs作為主要投資商品相對有利,因資金仍以流向成熟市場比新興市場為多,看好美國及日本的REITs表現機會。

他指出,因為美國經濟持續改善,預期在公債殖利率上揚,而壓抑一線REITs表現空間,看好資金回流的二、三線REITs,日本則是相對看好具有高股息率且成長性的REITs。

群益全球不動產平衡基金經理人李運婷表示,對日本和歐洲體系的房市較為看好,主要是日本現為世界實行寬鬆貨幣政策力度最大的區域,在充分的資金和極低利率的環境下,非常有利房地產發展。

歐洲方面,央行的貨幣政策仍寬鬆,並明確表達在未來的一段期間內,升息不會是考量的政策,利率應可維持歷史低檔一段期間,且先前房市股票價格在上漲階段,歐洲漲幅相對較少,但景氣已度過最壞的階段,故歐洲區域的REITs表現空間可以期待。

摩根多重收益基金經理人邁可.施厚德表示,根據摩根大通預估,未來5年美國人口將增加1,530萬人,顯示未來住房市場肯定供不應求,隨房價及建築活動可望長線回升,REITs成長空間仍不容小覷。

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新莊每坪月漲近2成 副都心52萬、頭前重劃區46萬

NOWnews – 2013年8月23日 上午12:01
記者王郁淳/新北報導

新莊在副都心以及頭前重劃區的帶動之下,最近一期公布的6月份實價登錄交易價格,每坪漲幅近2成,也創實價登錄上路以來新高,其中新莊副都心約為每坪52萬,頭前重劃區約為每坪46萬。

新北市102年6月份不動產實價登錄交易資訊,從8月15日起可上網查詢,統計新北市本次提供查詢的實價登錄交易資訊約有7,200筆,民眾可以上內政部不動產交易實價查詢服務網,或者新北市不動產買賣交易服務網進行查詢。其中新莊房價亮眼,6月均價每坪39.1萬,較5月每坪33.1萬成長有一成八。

新莊近年一直是新北市交易的熱區,除了6月實價登錄交易價格較5月成長近兩成,觀察近半年的資訊,今年1月新莊區均價為每坪30.5萬,6月均價為39.1萬,成長幅度更有兩成八。其中新莊最受矚目的新莊副都心,6月成交均價為每坪52萬,緊鄰的頭前重劃區為每坪46萬。

地政局表示,統計新北市6月份實價登錄案件筆數,包括買賣、租賃、預售近8,500筆,揭露筆數約7,200筆,揭露率約85%。其中新板特區均價約為每坪67萬,最高約85萬、新莊副都心約為每坪52萬,最高位於1樓店面約160萬、新莊頭前重劃區約為每坪46萬,最高同樣位於1樓約107萬、北大特區約為每坪25萬元、淡海新市鎮約為每坪21萬元。

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本報特約–產業追蹤/7月份大陸房地產市場持續活躍

中央日報 – 2013年8月22日 上午11:05

據中國人民銀行上海總部19日發佈的統計資料,受房地產市場持續升溫和個人購房需求擴大的影響,7月份上海市中外資銀行住房開發貸款同比多增56億元人民幣、新增本外幣個人住房貸款同比多增63.9億元人民幣。

 除上海之外,中國大陸其他城市的房地產市場7月份均持續保持活躍。據國家統計局的資料,7月份中國大陸出現房價同比上漲的城市為69個,同比上漲城市數量連續第三個月保持在69個。北京、廣州、深圳、上海等一線城市繼續領漲全國房價,浙江溫州是唯一一個房價持續下降的城市。

 資料顯示,7月份中國大陸房屋銷售面積同比增長12.0%,增速比6月份上漲了0.4個百分點;房屋銷售額同比增長13.7%,增速低於6月份;新屋開工總面積同比增長40.7%,則大大高於6月份同比10.9%的漲幅。

 中國大陸經濟改革研究基金會國民經濟研究所所長樊綱日前在上海出席論壇時公開表示,房地產是中國大陸經濟的支柱產業之一,中國整體房地產市場的泡沫並不大,且泡沫剛出現政府就及時採取了調控措施,未來中國大陸房地產市場將進入平穩增長的階段。

 知名會計師事務所及諮詢機構德勤近日發佈報告預計,2013年中國大陸房地產市場會更加活躍。

 該報告稱,在當前的經濟復蘇時期,料中國大陸仍會確保其所採取的任何措施不會損害作為經濟增長引擎的房地產市場。但2012年的緊縮措施仍將繼續對房地產市場產生實質影響。

 “當前問題是保持適當平衡”,德勤中國大陸房地產行業主管合夥人何錦榮表示:“隨著2013年銷售復蘇,中國大陸房地產市場的整體投資很可能緩慢攀升。監管機構將密切關注房地產行業,如果價格出現大幅上漲,不排除政府出臺更嚴格的宏觀措施。”

 摩根大通中國大陸首席經濟學家朱海斌19日分析說,當前中國大陸政府鼓勵房地產市場穩定健康發展,由於經濟狀況欠佳,近期進一步收緊房地產政策的可能性不大,但考慮到2012年下半年以來房價保持了強勁漲勢,政策顯著放鬆的可能性同樣較小。

                    (大陸國研網專供,作者:薑煜)

【中央網路報】

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