山大立 滿足高投報需求

作者: 台中訊 | 中時電子報 – 2013年9月27日 上午5:30

工商時報【台中訊】

今年房產928檔期展開,中部房產市場依然呈現普遍樂觀的發展榮景,但反觀近年來國內經濟大環境卻不見樂觀,因此如何尋求有效保本,且擁有增值空間的理財工具,就成了既有資金者積極尋求的課題。

山大立不動產公司以在中部房仲市場經營20多年的經驗累積,非常瞭解客戶的需求,並長期提供中部上百件優質房地產物件給客戶,從幾千萬的帶租約店面,到數億元的整棟商辦大樓、土地皆有,成為客戶投資、置產或購地自建、設立企業總部及商務租賃等多元用途的最佳選擇。山大立公司也誠心敬邀各界房仲菁英來加入該團隊,共同打造成為商業不動產高投報專家。

關於近期房產市場投資的看法,山大立公司表示,近年投報新趨勢為「店、套」雙利雙收,因為房產享有保值性,商用不動產更擁有「高增值性、高投報率、高租金收益」三大優勢,向來都是市場熱門產品,其中收租型不動產最受歡迎的莫過於精華商圈的店面產品,既不受限於奢侈稅2年時效,也不同股票、基金的高風險,而擁有穩定增值收益,且位於精華地段的稀有性,更為房價增添增值潛力。

山大立公司接著提到,近年通膨疑慮提高,加上低利率環境,成了房價最佳的兩大支撐點。相較於北部房價走到頂峰,補漲空間有限,投資者繼而轉往中南部精華商圈,進而掀起新一波獵店風潮!尤其是擁有「店、套」二合一的物件,一、二樓當店面,樓上可規畫為套房出租,除了享受雙租金收益,投報率將可高達6%~8%高收益,長期還有房價倍數成長的潛力,也成為房產投資的新趨勢。洽詢電話:(04)2202-3389,網址:www.sun-q.com。

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榮耀之星 高雄創業好所在

作者: 高雄訊 | 中時電子報 – 2013年9月26日 上午5:30

工商時報【高雄訊】

「榮耀之星」坐落鳳甲商業重劃區賺錢金三角,兩面臨路,56大地坪,190大建坪,聚集重劃區擘鎮住戶群,千餘人消費魅力不容忽視,「店住、商辦」雙效合一,多元機能型投資標的:外語補習班、診所、藥妝店、企業總部、連鎖超商等,讓您的財富升級,先開先賺!

高雄首座卡丁樂園坐落於「鳳甲重劃區」中安路上於2015年誕生,引進歐洲最大運動主題專賣店「迪卡儂」進駐,結合購物商場、美食街等,完工將創造無限商機,開店賺錢獲利機會點!

此案掌握交通樞紐,捷運、機場,88東西向快速道路、中山、五甲交流道縱橫南北交通網絡,快意游走市區主要幹道,輕鬆直達小港國際機場、夢時代與三多百貨商圈,流暢交通網接軌國際一日生活圈。工地位置:高雄市鳳山區紅毛港路116號,電話:(07)796-5188。

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保險業購樓鬆綁 商辦市場熱

作者: 記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年9月24日 上午5:30

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

自保險業購樓獲金管會解禁以來,短短2周,已有70億元「銀彈」砸進市場!鑑於第4季土地和大型商用不動產將有千億元的規模釋出,進行招標或議價,市場人士預期在保險業購樓禁令鬆綁後,將掀起年度高潮,帶動市場大爆炸。

在金管會解除買樓禁令前,今年以來保險業投入購置不動產的金額只有54億元。但自金管會解除保險業購置不動產限制以來,截至9月中下旬,南山人壽一口氣就砸下53億元,買進台中勤美誠品大樓、廣豐敦南萬國商業大樓辦公室2筆;緊接著,全球人壽再買下13億元的台電公司宜蘭礁溪地上權土地;新光人壽再以4.1688億元,標走中油公司承德路地上權土地。

光是上述3家保險業,就在短短2周砸70.1688億元購置不動產。第3季也在保險業游資饑渴近10個月後大買特買,也瞬間帶動成交金額暴衝。預期第4季可望是商用不動產和土地成交的超級旺季。

據悉,保險業購置不動產的限制獲得鬆綁,雖仍有2.875%年租金報酬率的限制,而且去年11月祭出的買入素地10年內不能移轉、買入大樓5年內不得轉售等規定,也未獲鬆綁。但是,政府及公營事業出售地上權土地,並不受2.875%的門檻限制,因此許多政府部門和公營事業,最近紛紛公告於第4季招標地上權不動產,積極向保險業資金招手。

此外,也有許多民間業者有意逢高出脫不動產,獲利了結,因此9月以來公告第4季將活化資產的計畫,絡繹於途。市場預期,第4季可望是商用不動產活絡程度的最高潮。

惟累計今年以來,壽險業購置不動產的投資規模,約僅124億元,與過去每年動輒億規模相比,簡直小巫見大巫。

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富邦不動產比重低 年底前加碼

中央社 – 2013年9月23日 下午5:41

(中央社記者田裕斌台北23日電)富邦金控旗下富邦人壽不動產比重偏低,富邦人壽董事長鄭本源表示,今年底前擬再加碼,且希望能買到較具規模的大案,對於管理上比較具有優勢。

目前富邦人壽可運用資金約新台幣2.3兆元,不動產占比僅4.2%,中長期目標可提高至8%至10%,估計銀彈達870億至1330億元。

鄭本源表示,投資不動產不是有錢就可以買,還要有適合標的;今年富邦人壽僅有以26.08億元標得台北市成功高中旁國有土地地上權,比起動作頻頻的南山人壽、新光人壽腳步略緩。

不過,鄭本源表示,具有50年地上權的A10建物最快在年底完工,包括商辦、微風松高商場及寒舍艾麗酒店將成為信義計畫區新亮點。

他指出,政府以地上權方式活化國有土地資產立意良善,不過以不動產市場而言,50年時間並不長;若標得企業因地上權即將到期,而減緩對建物的投資,政府取回地上權後,也只是拿到老舊不堪的建物,也有礙周邊商圈發展。若可建立地上權展延機制,對企業、政府都是雙贏,也可提高企業競標意願。

鄭本源認為,雖然中南部不動產行情有增溫跡象,但北部的不動產仍具有人口密集、產業結構等獨特優勢;他也不諱言,台灣的不動產價格已經不低。

富邦金今天宣布,將在9月27日至29日在林口東華球場舉行「2013富邦女子高球公開賽」,賽事總獎金提高至500萬元,冠軍獎金增至100萬元,並邀請包括澳洲、汶萊、日本、韓國等10國、44位外籍選手,加上台灣本地選手共有95位好手參賽。1020923

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壽險獵樓買地 Q4掀熱潮

作者: 記者彭禎伶╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年9月16日 上午5:30

工商時報【記者彭禎伶╱台北報導】

忍了快一年,壽險資金9月已開始積極「獵樓買地」,壽險業者表示,目前如中油承德路地上權、台肥南港的C3地上權、精英電腦內湖總部大樓、新纖開發的承德大樓、台北學苑地上權及新壽內湖大眾電腦大樓等,都是壽險業極有興趣的標的,估計今年第4季將掀起不動產競標熱潮。

目前已知下周二(17日)中油要標售承德路地上權,占地378坪,底價2.7586億元,預計可開發為旅館、商場、餐廳等,不少壽險公司也在評估此案。

接著10月有不少大案要上場,如台肥占地1.2萬坪的南港C3地上權標案,預計是總投資金額400多億元的大案,也有大型壽險公司在評估中;而市場預計要賣70~80億元的內湖精英電腦大樓,也因地點佳,同樣也是壽險公司評估名單之一。

此外還有10月可能要公告的台北學苑地上權、台北信義計畫區A25地上權,新纖要處份的承德及板橋大樓、新光人壽預計要出售的內湖大樓,估計未來三個半月要釋出的主要不動產標的,投資金額可能近千億元。

金管會今年5月左右打開壽險業不動產禁買令,就有三商美邦人壽、新光人壽開始投資,但隨後有十家壽險公司因金檢缺失,又被冷凍了3~4個月,之後陸續解禁,目前已有南山人壽、全球人壽都已買到不動產,但今年到目前為止,壽險業新買入的不動產投資金額僅120億元,與去年的千億元規模相比,仍有800~900億元的投資能量。

先前已公開表示要投資不動產、或董事會授權要買不動產的公司,如國泰人壽、新光人壽、中國人壽、台灣人壽、中信人壽等,近期都尚無不動產進帳,有些公司更是已好幾年沒買到不動產,各公司都有相中標的,希望年底前能買到新大樓或土地。

壽險業者表示,目前仍有2.875%的投資報酬率最低門檻,同時金管會也不樂見壽險資金買地蓋住宅,去年要求買入素地10年內不能移轉、買入大樓五年內不得轉售的規定也還在,因此目前壽險業投資多數是瞄準商辦大樓、商場或要興建旅館的用地。

另外,政府及公營事業出售地上權因不受2.875%的規範,壽險資金競爭將更為激烈。

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商辦價高漲 蔓延到地上權

作者: 記者彭禎伶╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年9月16日 上午5:30

工商時報【記者彭禎伶╱台北報導】

「租金四、五年來沒什麼漲,商辦價格卻漲了一倍」,壽險業者私下表示,在資金競逐下,台北市商用不動產已出現價格不斷飆漲,但收益率節節下滑的情況,現在價格高速成長的情況已蔓延到地上權。

壽險業者指出,拿內湖來說,民國90年左右,商辦一坪約15~22萬元,97~99年附近漲到每坪30~35萬元,今年已開出每坪70~80萬元,但租金在這段期間幾乎沒什麼漲,甚至中間還因為金融海嘯而調降租金。

壽險不動產投資部門表示,利率、景氣仍在低檔,租金當然無法有效提升,但大台北地區不動產價格在這幾年快速上漲,內湖區就漲了兩、三倍,早期投資內湖商辦的壽險公司,現在大樓都有未實現的增值利益,同時因低成本,租金未來上漲投報率也會跟著上揚。

再加上每年2兆元保費流入,扣除理賠及成本,壽險業每年有逾兆元以上資金要運用、去化,不動產成為不得不買的標的,但也有壽險業者認為,現在投資風險有些大,各路資金競標下,投資成本愈墊愈高,不動產增值利益會被壓縮。

近期不動產漲風也蔓延到地上權,壽險業者說,50~70年的使用權,未來根本沒有不動產出售利得可期待,所以租金收益率必須抓得比商辦更高,但近來一些地上權標案的底價或標脫價連3%都不到,讓部分壽險公司直呼:「根本出不起這種價格」。

但也有壽險公司表示,投資不動產至少還有2.875%報酬率,如果不去競標,把錢放在銀行收不到1%的利息,對壽險公司反而更不利,因此儘管相關不動產價格可能非合理飆漲,壽險業仍須勇往直前的投資。

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南山人壽最積極 砸53億買兩店

自由時報 – 2013年9月15日 上午6:11

〔自由時報記者徐義平/台北報導〕今年第二季商用不動產交易金額僅一三八億元,創一年來新低,但下半年壽險獵樓禁令解除,壽險業者立刻出手獵樓,尤其南山人壽最積極,不到一週時間,已砸下約五十三億元分別在台北獵店面、台中獵商場,其一週內砸下的金額,便是第二季交易金額的三十八.四%。

近一年來,因壽險業者受到獵樓禁令牽制,商用不動產多半是自用的企業主、建商或是私募基金購買,促使商辦交易市場吹起「高齡」風;其中,屋齡超過三十年的資深商辦交易約占三十五%,顯示新大樓鮮少釋出。

世邦魏理仕代理部總監陳頌民指出,「小、老、低」成為過去一年北市商辦交易特色,根據實價揭露資訊,北市商辦交易案多數具備坪數小、屋齡老及總價低等特性,總價三億元以上的交易逐步萎縮。

世邦魏理仕(CBRE)分析,內政部實價網過去一年辦公室交易資料,北市坪數大、屋齡新的高價產品暫時退場,三億元以上商辦交易自去年第四季便逐漸萎縮,反而由自用、小型投資的「散戶」撐盤,一百坪以下辦公室交易件數約占七十六%。

不過,金管會鬆綁壽險獵樓政策後,南山人壽率先開槍,砸下四十八.九六億元買進台中「勤美誠品綠園道」商場大樓,預期低迷許久的商用不動產,第四季將轉為熱絡。

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內憂外患房市混沌 民眾看漲率崩落1成

作者: 林惠琴 | 卡優新聞網 – 2013年9月14日 上午7:38

  日本房地產受惠於申奧成功,未來7年內「漲」相看俏,而國內房市飽受「內憂外患」夾擊,民眾的信心逐漸崩落。房仲業者公布最新調查發現,雖然房地產仍然是國人的投資首選,但人氣出現「走下坡」的情況,而且未來3個月與1年的看漲率,分別季減6%與10%,更有近半數主張現在不是進場時機。

  根據第3季永慶房產趨勢調查報告顯示,房地產連續7季蟬連最適宜的投資工具,但小幅滑落至26.3%;其次是股票上揚至13.9%;而價格大起大落的黃金,則以9.4%再居次,外幣(8.4%)、投資型保單(8.4%)、定存(8%)尾隨其後,顯示民眾從偏好保守性產品,逐漸轉向風險性投資,但仍然最看好房地產。

  不過,受到內憂外患影響,包含外有美國量化寬鬆(QE)縮減規模,內有奢侈稅修法的政策不確定性因素未解,民眾對於近3個月房價看法保守,僅42%的比例看漲,較前一季下滑6%;在未來1年則是56%看漲,季減率更達10%,但還是遠高於看跌的28%。同時49%主張目前不是購屋時機,單季大增14%。

  進一步按區域分析,檢視「大台北房市景氣訊號」,永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,本季看漲率小幅滑落至55%,相對於看跌的30%,缺口逐漸縮小。而桃園縣有54%看漲近3個月的房價,未來1年更攀升至75%,是全台信心最強的地區。整體來說,呈現「桃熱、高屏溫、北中涼」的局面。

  展望下半年房市,永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋指出,傳統購屋旺季來臨,估計第4季房市將呈現價平或微漲、量回升的格局,由自用、投資置產族撐盤,而壽險業資金鬆綁與觀光計畫,為商辦與店面市場注入動能。不過必須留意美國QE退場、奢侈稅修法,以及油、電、基本工資調漲等因素帶來的影響。

  然而信義房屋總經理薛健平指出,檢視雙北市8月的建物買賣移轉棟數,可以發現颱風與鬼月的延後過戶潮造成交易下滑,而下半年又有美國QE退場、奢侈稅修法的不確定性,市場難免出現疑慮。研判在此趨勢下,自住或首購物件將持續扮演主力,並且占比攀高,部分置產型客戶將會退出,而短期投資型客戶則逐漸消失。

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48億元 南山買下台中勤美誠品

作者: 洪凱音╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年9月7日 上午5:30

中國時報【洪凱音╱台北報導】

在金管會鼓勵壽險業者往中、南部獵地,以提高資金投資效益下,南山人壽昨宣布,斥資48億元買下台中勤美誠品綠園道,並與賣方簽訂15年期的營業租賃契約,這也是金管會對壽險公司投資不動產解除禁令後,首件登場的指標案件,格外受到矚目。

南山人壽資深副總許妙靜表示,由於南山投資不動產的比例不高,對投資不動產一直保有興趣,恰巧對方又有出售的意願,才會進一步接洽。

至於投資報酬率為何?許妙靜表示,不想針對個案說明,但絕對符合金管會最低2.875%的現行規定,且一段時間還會調整租金;另外,對於不動產其他標的,南山仍會持續評估。法人評估,南山買下台中誠品,投資報酬率絕對超過3%。

由於誠品商辦大樓經營良好,打造成台中藝文特區,南山人壽買下誠品大樓後,並未打算變更現有的營運狀態,直接以15年期營業租賃方式維持現有經營;若以總土地面積1690坪來看,等於南山人壽每坪出價達284萬元。

另外,中長天期債券利率大幅彈升,為避免帳面淨值大幅減損,南山人壽也決議將金融資產自「備供出售」,重分類至「持有至到期日投資」與「無活絡市場之債券投資」,預料可大幅提高投資獲利。

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南山48億 買勤美誠品大樓

作者: 記者彭禎伶╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年9月7日 上午5:30

工商時報【記者彭禎伶╱台北報導】

壽險業重回投資全棟商辦市場第一砲,南山人壽昨(6)日公告,以48億元購得台中勤美誠品綠園道,此交易還附有15年的長期租約,南山人壽財務長許妙靜表示,絕對符合金管會的法規,首年收益率絕對有2.875%以上。

許妙靜也強調,長期租約一定都有租金調整機制,但不方便透露,只能保證15年的租約一定符合金管會的法定要求。

南山人壽去年10月及11月密集買下2棟大樓及一處地上權,成為金管會不動產禁買令上路前最後一波投資的公司,這次又是8家大型壽險公司被解除不動產禁買令後,第一家買下整棟商辦的壽險公司,顯示南山新的經營團隊對不動產投資態度相當積極。

南山人壽公告以48億元買下台中勤美誠品綠園道,但勤美公告的出售價格卻是48.96億元,南山表示,主要是壽險業投資不動產可以申請退營業稅,因此南山公告的是未含加值型營業稅的價格;而這棟大樓也是南山在台中投資的第三筆不動產,先前已買下台中市文心南路的土地,也標得國產局在台中東區的地上權。

壽險業者指出,台中誠品綠園道是停車場用地,後來經申請成為綜合停車場用地,可以興建商場,即目前的地下二樓到3樓,但仍有絕大部分是停車場,南山投資的價格,若扣除一樓約每坪70多萬元,樓上每坪約36~37萬元,與台中七期的新商辦價格相去不遠,但因為這棟大樓帶有租約,因此價格無法直接跟新建的商辦相比。

南山人壽在美商AIG經營時代,對投資台灣不動產相對較保守,但在新股東潤成進駐後,新的投資團隊主張本土化投資,因此大幅加碼台股、國內不動產,如去年7月以268.88億元自國泰人壽手中,搶走世貿二館地上權,接著8月、10月買下兩筆台中市的素地,10月及11月也搶下安泰銀行的內湖大樓及飛天科技大樓,等於去年下半年南山人壽就加碼國內不動產達355億元。

若再加上這次以48億元氣走另一家壽險公司,搶下台中誠品綠園道,南山人壽不到2年時間加碼國內不動產的金額,已快超越AIG在台40年的投資金額,顯示外商及本國股東對投資不動產有極大差異。

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