投信看好今年日美不動產證券化

中央社 – 2014年1月4日 下午4:24

(中央社記者許湘欣台北4日電)2013年12月全球各區不動產證券化(REITs)表現差異大,其中日本單月上揚逾6%最強。投信業者認為,日、美REITs仍是今年第1季投資首選。

元大寶來全球不動產證券化基金經理人吳宗穎分析,就日本地區觀察,全國辦公室需求持續改善,東京都5區商業辦公大樓空置率持續下滑,2013年11月下降至7.52%,連續第5個月改善,創下2009年6月以來新低水準;其中部分大型不動產商更進一步來到2%至4%。

大阪商業區商辦空置率較10月下滑0.03個百分點至9.85%,連續第8個月下滑,且連續第3個月跌破10%關卡;至於名古屋商業區商辦空置率較10月下滑0.31個百分點至9.76%,3個月來首度獲得改善。

他說,2008年之前,辦公室需求增加主要來自IT產業,但2013年以來,各產業對辦公室需求普遍增加。

供給方面,辦公室供給在2012年達到高峰,東京都23區2012年供給面積為175萬平方米,2013年為58萬平方米,預期2014、2015年各為91萬、102萬平方米。在供給有限下,空置率有下滑空間。

租金方面,市場出現兩極化現象,地段佳且耐震性高的大樓需求強勁,地點較差且堅固性欠佳的大樓需求偏弱。日本辦公室租金在2008年達到高點後下滑,但2013年部分需求較強大樓租金已開始上漲,例如三井不動產就針對幾個需求較強大樓,租金自2013年4月起新租戶調漲5%,三菱地所是2012年秋季部分大樓開始調漲,漲幅5%至10%,2013年新租戶調漲10%。

整體而言,在日本經濟持續復甦及通膨上揚下,資金湧進不動產市場可持續至2014年,對地產公司或REITs公司獲利與評價將有所提升,股價在2013下半年整理完後將持續走高。

美國方面,由於仍維持超低利率環境,相對看好成長題材的工業、零售、旅館REITs的表現機會。

工業型REITs除具備電子商務(E-Commerce)成長題材,因廠房建蓋花費時間相對零售或住宅較短,可快速符合市場需求,加上美國製造業復甦與回流加速製造業廠商租廠房與倉庫需求,2013年新增廠房供給約占0.6%,2014年預計新增供給0.8%,低於長期平均1%,出租方擁有較高議價力,在出租率未來幾年將持續提高,租金恢復正成長下,後市看俏。

至於零售型REITs在過去10年來於所有類型中表現最穩定,去年雖受消費動能轉弱而表現不佳,但2013年第3季後,個人所得成長及非農人口加速,失業率明顯滑落,有效支撐消費市場,預期零售REITs將隨個人支出提高而補漲。

至於旅館REITs在2013年美國所有類型中表現最佳,上漲逾20%。旅館業股價表現受到總體市場與消費者信心影響,與利率連動性低。

由於2014年已開發市場經濟成長率(GDP)成長力道將加強,旅館業整體住房率可望由62%上升至63%,房價調整約4%,旅館REITs仍為美國投資亮點之一。1030104

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商仲:2014不動產市場反轉趨勢恐難免

中廣新聞網 – 2014年1月2日 下午5:40

「戴德梁行」公布「商用不動產」市況調查,2013年「商辦」交易金額驟減,土地交易金額則創下三年新高;2014年面臨「舉年」變數,受資金退場和十年不動產景氣末端的信心衝擊,全台不動產市場的「反轉趨勢」恐怕難以避免。 (黃悅嬌報導)

 戴德梁行表示,2013年第四季不動產買賣金額較上季大幅下降,不含土地的總交易金額為新台幣178億元,全年883億元,遠低於2008年金融海嘯時期,為近五年來新低,相較去年逾千億元水準,也減約1成2。主要因壽險資金在2013年約有九個月受政策限制,無法進場所致。全年壽險資金進房地產僅176億,占全體金額近2成,較上年驟減7成。

在土地市場方面,2013全年土地交易金額為1,915億元,年增16%,創三年新高,其中地上權交易約358億元,占1成8。十大土地交易金額合計為330億元,較上年縮水近一半,單宗土地交易金額已明顯降低,表示臺灣地區大規模土地投資機會正快速下降。

展望2014年,業者分析,商用不動產市場追價動能有限,成交量取決於政府政策導向。住宅類地上權標案將更加暢旺。資金有轉向歐美股市的趨勢,台灣不動產市場可能得面臨資金退場及10年不動產景氣末端的信心衝擊,加上今年適逢選舉年,全台不動產市場反轉的趨勢恐難以避免。雙北市區內房地較不需擔心,但外圍炒作程度較高區域則要有價格修正的心理準備。土地雖屬於原料,在景氣反轉時較能撐盤,但推案信心不足仍將使土地追價情況不易再現。

(照片由戴德梁行提供)

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不動產投資師 建議出脫豪宅

自由時報 – 2013年12月12日 上午6:10

〔自由時報記者徐義平/台北報導〕房價到頂?國際認證不動產投資師(CCIM)昨發布針對房仲、商仲、建商與金融業者預測明年房市風險的問卷調查,將近6成受訪專業人士認為,房價已經到頂,加上明年有升息疑慮,付出成本與負擔會逐漸加重,建議明年出脫手中的豪宅,趕緊獲利了結。

CCIM台灣不動產投資協會昨舉辦不動產論壇,並發布地產業者針對明年房市看法的問卷調查,問卷結果指出台灣房地產連續10年多頭,房價上漲3-4倍,目前已經來到相對高點,避免因為升息造成租金報酬率由正轉負,除豪宅應該賣出外,出租住宅也應該及早脫手。

CCIM商用不動產研究小組組長蘇明俊指出,明年台灣房市投資的風險提高,除持續有奢侈稅抑制外,還可能逐步面臨實價課稅疑慮,若面對央行逐步升息,其實投資成本將持續提高。

商用不動產部分,蘇明俊認為,因觀光商機持續熱絡,建議土地、原料以及飯店明年可以加碼持有,至於,商辦與店面租金明年走勢,店面租金看跌比看漲的比率高,商辦租金則是看漲的比率比看跌的高。

面對近兩年興起的海外投資熱潮,CCIM認為,因國內房價來到相對高點,海外投資獲利機會可能相較台灣高,導致資金逐步往國外流動,目前主要投資區域為美國、中國、日本與東南亞等地。

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北市賤租出讓地上權?財團開發「郝」慷慨

東森新聞 – 2013年12月4日 下午9:28

台北市寸土寸金,小老百姓買房子租房子都荷包吃緊,不過市議員調查發現,台北市政府以設定地上權方式,將黃金地段「賤租」給財團,以台北101為例,市府出讓70年時間,地租只收公告地價的2%,但地價稅是市府繳納,一來一往,等於市府用「百分之一」的公告地價作為租金,每坪1千多元超廉價,只有101商辦租給民間「實價登錄」租金的三分之一。

台北信義區寸土寸金,不管是買房子還是租房子,都要花上大筆鈔票,不過背後這一棟台北指標性建築,他的租金卻只要公告地價的1%。台北101可是信義區A級商辦指標大樓,7月實價登錄揭露45到61樓5筆租賃資料,平均租金單價每坪3100,比起北市府租給以頂新集團為首的六大股東每坪1千出頭,足足高出三倍,市議員質疑市府根本是賤租土地,圖利財團。

台北市議員陳孋輝:「哪裡說得過去,百分之一的公告地價沒有這麼便宜的地價,而且在這70年當中完全沒有討價還價的空間。」算一算101付的租金,市府幫忙負擔地價稅,抵算下來原本2%的廉價地租更只剩百分之一,財團實在租到賺到。而信義區除了台北101設定地上權的案子,還包括寒舍艾美酒店、克緹大樓、新光三越百貨A9、A13和南山廣場,102年11月到明年底台北市還要持續通過5個地上權設定的BOT案,面積高達53836平方公尺,相當於2.4個天母棒球場面積,郝龍斌很可能成了任內進行最多設定地上權開發的市長。

陳孋輝:「他還敢說3% 5%的地價是很貴的,怎麼會有房東自己說我們的地價、我們的房租已經很貴,怎麼會有這樣的房東呢。」台北市財政局長陳盈蓉:「那我相信他(101)的回饋應該會跟著他的相關的收益的情況,我想這個部分我們會再多多思考。」解釋台北市絕對不吃虧,20年前簽約101還只是片農地,鼓勵投資,租金才設那麼低,不過50年、70年後繁榮景象已非同日可語,商家賺飽飽,市府卻只能廉價出租,外界看來恐怕不太合理。

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廠房、辦公室 不列入總量管制

作者: 記者黃佩君╱台北報導 | 旺報 – 2013年11月23日 上午5:30

旺報【記者黃佩君╱台北報導】

陸資購買房地產總量管制政策上路在即,外界預期可能影響陸資購買辦公室、廠房,進而影響陸資來台投資意願。內政部地政司副司長王靚琇22日澄清,陸資購買辦公室、廠房不列入總量管制,仍將以個案方式審核;而若陸資來台從事有助於台灣整體經濟之投資者,若要申請產業用地進行開發,將由主管機關依產業需求,另訂總量管制標準。

房地產業者預期《服貿協議》通過後,大陸銀行業等來台發展據點,將有助於台灣商辦房地產市場蓬勃;但22日內政部公布陸資投資總量管制政策後引發關注,認為是否將扼殺《服貿協議》帶來的台灣房地產生機,以及更加影響陸資來台投資意願。

王靚琇強調,總量管制不會影響已來台陸資取得辦公室、廠房。她強調,陸資法人因業務需要申請取得辦公室及廠房等,原則上不納入總量管制,將根據個案審查。

而若陸資投資者打算自購土地開發廠房、建物等,主管機關將視產業需求另訂總量管制標準。內政部官員指出,陸資來台從事有助於台灣整體經濟之投資,在經濟部許可投資後,申請取得產業用地者,將由各主管機關依產業發展現況及需求,分別另訂總量管制標準。官員補充,目前適用此規定的產業,只有陸資來台投資觀光旅館取得不動產;內政部目前已函請中央目的事業主管機關交通部,評估訂定總量管制。

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南科廠辦園區 企業首選

作者: 周榮發 | 中時電子報 – 2013年11月6日 上午5:30

工商時報【周榮發】

位於南部科學工業園區、永康科技園區、柳營科技園區中間樞紐的國際南科廠辦園區,由於地利因素及廠辦作業環境規劃得宜,除吸引中北部高科技廠商進駐,更有多家外商看好其地理位置的便利性而承租;該廠辦園區群聚效應已起,有機會成為國內最佳的民營科技園區。以下為該公司物業經理林阿清訪談摘要。

問:貴園區總開發面積?目前開發進度及未來開發標的? 答:「國際南科廠辦園區」總開發面積約8公頃,歷經8年時間開發,共創造出50,000坪樓地板面積的廠商辦園區,整體園區進度已完成95%,廠辦園區的規劃設計從30坪營業據點至1,500坪的生產作業都可彈性供應,可作為廠商企業營運總部、南部分公司、服務據點或附近各科技園區的供應鏈基地;另外,該園區為因應進駐廠商住的需求,除已提供56戶套房,將於今年底再興建236戶的套房,以供應越來越多的就業人口。

問:貴園區已承租面積及尚未承租面積之比例?提供企業那些服務?

答:由於「國際南科廠辦園區」採漸進式完工,並追求客戶的最大滿意度,目前近70%已被承租;而為讓整個園區更多元化,坪數規劃相當彈性,依客戶需求隔間;而所提供的企業服務包括公共區域的清潔、用電、電梯保養、24H門禁保全及室內、外的停車規劃,讓進駐廠商在有高度管理的廠區可放心的專事生產及服務,有別於一般工業區的鬆散、放任。

問:貴園區之國際化程度及進駐廠商之產業分析?

答:由於「國際南科廠辦園區」地處各科技園區的中心樞紐,因此國際化程度相當高,計有來自日本、德國、美國、荷蘭、瑞典、韓國等關鍵材料或部件的供應商,國內大廠至此擴廠的也不在少數;產業大都為當紅科技產業,如光電、綠能、生技及環保性質的產業;事實上,廠商進駐在這裏,無形中將拉升國際視野,也可藉由與園區廠商的互動,進一步看到產業發展趨勢。

「國際南科廠辦園區」具備高度、跨距及多元化空間選擇,且能夠立即上線生產,免除企業購置土地成本;而一般工業區,大都以買地建廠為主,即使有舊廠房出租,其設施、管理所需額外付出的,也是必需考量的;因此,選擇進駐「國際南科廠辦園區」,企業將可立即上線、立即獲利。

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內湖五期 區域發展優

自由時報 – 2013年11月2日 上午6:12

記者朱語蕎/專題報導、攝影

內湖五期號稱是台北市中心最後一塊重劃區,鄰近內湖科技園區、大直重劃區,距離信義計劃區和松山機場不遠,工商分野清楚,純住宅區低調單純,新建案相繼完工,環境漸趨成熟。

目前此區新案開價已站穩每坪90萬元以上,部分建案更上看百萬元,因名人住戶多,成為新興名人豪宅區。

棋盤式規劃 綠意盎然

內湖五期重劃區由成功路以西、舊宗路一段以東、行善路以南及南京東路六段綠帶環繞,分為住宅區和工商綜合區,總面積42.51公頃,住宅區占8.1公頃,8.1公頃中又僅有3分之1蓋房子,保留許多綠地空間,兩區以行善路333巷的綠帶相隔,道路採棋盤式規劃,整齊舒適。

因為定位明確,加上採封閉式社區規劃,外車無法由主幹道直接進入,塑造低調隱密的環境,進而吸引許多名人入住,像是藝人徐乃麟、曾國城,看好五期發展,據傳都在此購屋置產,金鐘影帝趙又廷也喜歡五期隱密環境,買下五期唯一規劃有泳池的「名人賞」社區,讓五期成為名副其實的名人區。

大賣場多 交通便捷

五期自行善路333巷到南京東路六段一帶,被明美公園綠帶所環繞,綠帶面積逾萬坪,環境宜人,住家也以面公園最稀有搶手,生活機能則集中在舊宗路大賣場,有大潤發、家樂福、COSTCO、頂級家具業等。

公車可在南京東路、舊宗路或行善路搭乘;開車十分便利,號稱「一機、二捷、三高、四快」,有包含麥帥二橋、堤頂大道等通往市區,或通往中山高、北二高閘道,距離松山機場約10分鐘車程,未來規劃有民生汐止線。

重劃區約從7年前開始發展,被定位為內湖科技園區的延伸,周邊多規劃為商辦大樓、倉儲大賣場,五期除有工商使用區,也規劃住宅區,上市建商遠雄建商在此大舉購地,成為五期大地主,約從2~3年前開始推案,以世界花園作為每期案名,在公設規劃上各具千秋,目前已推10案,最新案為「三名園」和「御東方」,「三名園」規劃53~85坪住家,總價4500萬元起,「御東方」則規劃68~125坪大戶住家,每坪100~120萬元。

新案坪價 逼近百萬

新建案還有位南京東路六段、明美公園旁的「史恩33樂」,接待中心搭在舊宗路一段,規劃17戶住家,主力產品70坪,每坪開價90~95萬元,另外新成屋有長虹建設的「長虹虹璽」,位新富街,目前僅剩85坪產品,每坪均價92萬元。

創意家行銷專案經理羅陽春表示,五期重劃區距離信義、大直計劃區很近,以台北市重劃區來說,五期房價相對便宜,目前開發已近7成,完工率約5成,房價從初期每坪40~50萬元,到現在已有每坪百萬元水準,可見其發展潛力。

民生汐止線 後續利多

未來此區除了規劃有捷運民生汐止線外,潭美國小將搬進五期國小預定地,三陽和美孚合資打造的台北企業總部園區「T‧CBD」也將完工,規劃有5大棟建物,規劃商辦、購物商場、咖啡美食區等,面積1.12萬坪,除可帶來龐大就業人口,也能帶來機能利多。

五十甲廣告專案經理魯雲翔表示,五期重劃區是被綠帶所包圍,綠覆率高,也最近台北市中心,住商分離,保有寧靜單純的環境。信義房屋五期店專案主任周佩潔表示,五期屋齡都很新,平均都在5年內,較早的社區為「琉森館」、「琉森花園館」、「遠雄四季妍」等,每坪行情約75~90萬元,面公園綠帶的社區,每坪90~100萬元,指名度較高的有「元大之星」、「名人賞」等,有不少名人住戶。

小提醒

五期重劃區採美式市區規劃,住宅區1樓沒有商家,採買須到舊宗路,步行約5~10分鐘,工商混合區部分社區以住宅銷售,之前曾被市府罰鍰,民眾購屋時須留意地目使用分區。此區鄰近松山機場,部分位航道下,有飛機噪音問題。

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假商辦真住宅 挨罰不怕加重罰

作者: PTS | 公共電視 – 2013年10月24日 下午8:00

台北市的內湖五期重劃區、還有南港工業區、這幾年蓋了許多新大樓,不過,建管處發現、有十個建案是在工商混合區或辦公區,蓋好後卻以”假商辦真住宅”賣出,違反建築法,今年4月已經被罰過錢,但半年下來,10家建案有九家根本沒改善,市府昨天再度開罰建商,而且首度以一層樓開罰一次,一次罰30萬元,蓋越高罰越多,罰金總計達到3180萬!

這�是內湖區金莊路上的一處新建案,大樓外觀相當氣派,看起來就像是豪宅,而旁邊的石潭路,也同樣有全新的大樓,這幾棟位在內湖五期重劃區上的大樓,對外宣傳是商辦大樓,卻被台北市建管處查出以”假商辦真住宅”賣出,建商被依違反”建築法”開罰.

==台北市建管處副總工程司 邱英哲==

工業區的土地一般比較便宜

建商在取得比較便宜的土地後

蓋的建物雖然符合我們的規定

但它或許有欺瞞

廣告不實的嫌疑

讓消費者來購買作為住宅使用

建管處指出,內湖五期重劃區和南港工業區,違法的十家建案,早在今年四月,就分別被罰了30萬,但經過半年,其中九家依舊沒改善,23號再度被開罰,建管處採”加重累計”,並首度以”一層樓開罰一次,一次罰30萬”計算,蓋越高就罰越多,每棟樓被罰了300萬到420萬不等,總計共罰了3180萬元.

==台北市建管處副總工程司 邱英哲==

這些產業的用地有它

作工 作商 作辦的需求

所以目前這個區域

並沒有要變更為住宅區的規劃

建管處指出,工商混合區和辦公服務區等可設立工作休息室,但不能當一般住宅,更不能以商辦混充住宅賣出,而這次違規的建商幾乎都是取得建照後,私下變更室內設計,把公廁改為梯廳以及儲藏室等.建管處強調,未來將繼續稽查,直到建商全部改善為止.

記者陳曉卿張國樑台北報導

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千億不動產招商案 Q4登場

作者: 記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年10月7日 上午5:30

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

千億元規模的不動產招商案,即將於本季排山倒海登場,可望為歷年來最大量。根據美商高緯環球(Cushman & Wakefield)統計,如果交易案皆順利成交,第4季的商用不動產市場交易量可望上看千億元。

其中,招商金額突破百億規模的交易案包括:最近公告信義計畫區A25由BOT案改為地上權案,還有台肥南港C3地上權案、中信金信義總部標售案、台北學苑地上權,以及上其他預計將標售的整棟大樓及學舍等。

高緯環球台灣董事總經理林志冠表示,第3季整棟辦公大樓的交易,出現大型企業出手購買作為企業總部之用,如葡萄王和彩晶分別買下太子建設和合虹建設的內湖大樓,同時科技電子業因擴大營運而購買廠房自用。由於壽險業者仍然受限於2.875%租金投報率的投資限制,相信下一季,仍會吸引有意願的自用型買家積極進場評估。

林志冠表示,儘管金管會鬆綁保險業的投資限制,但投資收益率2.875%的條件,仍然影響壽險業出價的能力。近日央行暗示未來可能升息,壽險業者也面臨租金收益規範,預期未來租金和售價將逐漸趨於市場合理性。

另外,林志冠指出,值得注意的市場亮點,是台北市B、C級的辦公大樓,因兩岸大幅開發自由行,大陸來台觀光客人數激增,而出現變身的商機。近年來陸客來臺觀光人數持續增加,台北市許多舊大樓業主看準商機,紛紛出租或與旅館業者合作,改建為商旅,以因應觀光需求,提取高的投報率及迅速減少空置成本。

尤其是集中在西門町及台北車站一帶,因平實的住宿價格及捷運便利,最受觀光客的青睞。因此飯店業將西區中古商辦重新改裝為商務旅館的需求大增,包括國賓飯店旗下的意舍飯店(Amba)、晶華飯店所屬的捷絲旅(Just Sleep)都已在此區插旗。

高緯預計,台北市未來兩年之內,舊辦公大樓改裝的商旅新供給,將會有國泰商旅、城市商旅、意舍Amba以及盤古捷旅。

林志冠表示,老舊的辦公大樓可以拉皮改裝,但是機電設備卻因舊結構而無法更新,無法滿足承租戶的營運需求的大樓空置上升。如這些辦公大樓出租給旅館業者,將會使業主因一次去化而大幅降低長期空置及持有成本的負擔。雖然部分業主仍存著對旅館業進駐有諸多類似管理經營及房客單純性等的考量,但相信這會是未來老舊商辦脫胎換骨、重出市場的新選擇。

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權利金底價114億元 台北學苑招標 壽險業搶破頭

作者: 沈婉玉、翁毓嵐╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年9月27日 上午5:30

中國時報【沈婉玉、翁毓嵐╱台北報導】

壽險不動產投資鬆綁後,國產署趁勢吸金。行政院推動國有地活化三大指標性案件之一的「台北學苑」地上權案昨日公告,基地面積約4050坪,權利金底價為114.36億元,換算每坪282萬元,存續期間70年,11月28日開標,創下國產署地上權招標史上面積最大、底價最高、存續期間最長的紀錄。

國產署副署長邊子樹指出,此案基地方正且腹地廣大,位於敦化北路上,鄰近小巨蛋、知名百貨及飯店,距松山機場僅10分鐘車程,適合商業設施、會展、旅館及商辦大樓使用。因區位條件太好,還沒公告就有多家壽險及營建業者洽詢,非常有信心可以順利標脫。

國產署官員透露,壽險業者對台北學苑尤其積極,幾乎每家都表達高度興趣。台北學苑地上權招標案,僅限制不能興建住宅與部分移轉,存續期間長達70年,非常有利基,逾百億元的權利金底價約為市價的5.5成「一點都不高」,有機會創地上權交易新天價。

台北學苑原由救國團長期租用,作為張老師中心、青年宿舍,2年前還給軍方後拆除。國產署接手後,將其中私人土地以換地方式整合,昨日正式推出。未來權利金收益主要將劃歸給國防部眷改及營改基金。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉指出,今年壽險業注入不動產投資金額僅120億元,其中南山、國泰、新光等都是主要買盤。年底前除了台北學苑外,第4季還有底價總額800億元以上的6大標案等待進場,屆時勢必引發壽險公司競相投入。

全球資產管理公司專案經理王維宏分析,依權利金底價換算每坪價格為282.4萬元,但若依照該土地的容積率284%推算,容積單價約落在99.5萬元,貼近世貿二館的地上權價格,預計11月底脫標時,可能創下信義計畫區以外總價最高的國有地地上權標售案。

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