社評-調控樓市 首重制度建設

作者: 本報訊 | 旺報 – 2012年11月27日 上午5:30

旺報【本報訊】

大陸多項全國性房地產資料出爐,無論房價、房地產投資或銷售均呈現回暖趨勢。10月環比上漲的大中城市遠遠多於下降城市,商品房銷售額從今年1月開始就一直上升,尤其東部地區增長十分堅挺。

與價格上漲的同時,去庫存卻遙遙無期。資料顯示,至10月末大陸商品房待售面積比9月末增加了378萬平方米。其中寫字樓庫存減少,住宅待售面積增加,大陸32個大中城市的庫存量基本維持高位震盪格局,與擠出泡沫的目標相比還有不小距離。

至於今年以來的大陸房地產調控政策,基本停留在過去制定的「三限」上(限購、限貸、限價),並沒有新的政策加碼(例如房產稅)。原因是自去年開始,大陸整體經濟下滑已經拖累樓市,調控政策沒有必要加碼。相反的,各地方政府卻開始「暗渡陳倉」,刺激當地房地產市場。上半年大多是東部地方政府,如廣東、江蘇、上海等地。下半年西部不少省分面臨財政壓力後也開始刺激樓市。資料顯示在可預見的未來,大陸西部的房地產泡沫問題將遠比東部嚴重。

近日大陸地方政府、大型央企也開始蠢蠢欲動,企業大筆拿地現象不斷見諸媒體。原因或在於大陸政府面臨大範圍換屆,市場認為未來房地產調控政策存在不確定性,期待調控政策可能放鬆。

但分析大陸決策層釋放出的信號可知,明年兩會後新一屆政府的政策應以延續性為主,尤其調控不會迅速放鬆。何況大陸新一屆決策層有更重民生的特質,幾無可能放鬆調控放縱房地產價格走高。

不過,房地產調控的「變數」,取決於大陸決策層有無決心對房地產調控政策進行制度性變革。變革的出發點是一方面在其他投資手段尚待完善時,不損害房地產作為支柱產業的拉動經濟功能;同時把樓市穩定在民眾能夠接受的範圍,逐步擠出過去幾年積累的泡沫。

對此,首先需在制度上擴大房產稅試點,但要明確化房產稅的作用與推出時機。房產稅的作用不是為了調控房價或解決地方財政問題,而是從制度上改革種類繁多的房地產相關稅種,一定程度上增加財產稅、降低所得稅,以穩定剛性需求,抑制嚴重的投機泡沫。

第二,應在制度上規範保障房政策,嚴格限制國有企業進入商業住宅與地產項目,讓國有企業與保障房直接掛鉤。

此外,大陸需要建立嚴格的制度規範保障房的使用,讓真正的低收入者而非「關係戶」獲得保障房或低價租住保障房。同時,應該採用更多排隊與租住的制度安排低收入者住進保障房,而非直接派糖。

從深層次來看,大陸樓市的發展與問題更多是結構性的,短期內不會改變,也不應該違背市場規律。只是涉及到民生與文化的原因,所以這一問題在大陸變得比較複雜。大陸政府為了完成2020年國民收入與人均收入翻番的目標,增長仍然是第一位,這也決定了未來調控政策的方向。

在尊重市場、兼顧民生的方向下,大陸需要改革過去為了抑制泡沫而採取的臨時性調控措施。藉著當下樓市較為穩定的時機,潛心於房地產制度建設。在2013年可能到來的世界量化寬鬆「盛宴」之前,及早完善調控制度,才能夠防範危機、減少風險。

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